Инвестиционный договор N 1/3-П от 7 апреля 2004 г., заключенный между  ЗАО «СУ N 155» и ОАО «ДСК N 1»


Инвестиционный договор N 1/3-П
г. Москва    7 апреля 2004 г.


Закрытое акционерное общество «Строительное управление N 155», в лице генерального директора Мещерякова Александра Сергеевича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Инвестор-1», с одной стороны и Открытое акционерное общество «Домостроительный комбинат N 1» в лице генерального директора Копелева Владимира Ефимовича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем «Инвестор-2» с другой стороны, вместе именуемые «Стороны» или «Инвесторы», заключили настоящий Инвестиционный договор (далее - Договор) о нижеследующем:


1. Правовое обоснование Договора


1.1. Договор заключен в соответствия с Гражданским Кодексом РФ, Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».
1.2. Основанием для заключения Договора являются;

1) Инвестиционный договор (далее - Инвестиционный контракт) N 1-П от 26 мая 2003г, заключенный между ООО «Региональная финансово-строительная компания», ОАО «Москапстрой» и ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания»;
2) Инвестиционный договор (далее - Инвестиционный договор) N 1/1 -П от 27 мая 2003г, заключенный между ОАО «Москапстрой» и Инвестором-1.

2. Термины и их толкование

2.1. Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников в форме проведения предпроектных, проектных, подготовительных, строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, связанных с вводом инвестиционного объекта в эксплуатацию, и оформления имущественных прав.
2.2. Инвестиционный объект - совокупность зданий жилого, смешанного назначения (ориентировочной общей жилой площадью 1000,0 тыс. кв. м), нежилого назначения и связанных с ними инженерных сетей и сооружений, возводимых на земельных участках, расположенных по адресу: микрорайон 15 (Павшино) в г, Красногорске Московской области и Павшинская пойма Красногорского района Московской области, ориентировочной общей площадью 117 га, на создание и/или реконструкцию которых Инвесторы направляют собственные и/или привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
2.3. Объект - часть инвестиционного объекта - здание жилого назначения, расположенное по строительному адресу: Красногорский район, Павшинская пойма, мкр. I, корп. 21, ориентировочной общей жилой площадью 23,4 тыс.кв. м.
2.4.    Инвестор (Инвестор-1, Инвестор-2) - юридическое лицо, участник реализации инвестиционного проекта, которое от своего имени и /или от имени привлеченных им соинвесторов направляет собственные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта а объеме обязательств, принимаемых на себя е рамках Договора.
2.5.    Соинвестор - юридическое или физическое лицо, привлекаемое а ходе реализации инвестиционного проекта по Инвестиционному договору и Договору) в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые соинвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них вещные права.
2.6. Общая площадь Объекта - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технических, подвальных и чердачных), измеряемая по внутренним поверхностям стен.
2.7. Общая площадь квартир - общая площадь жилых и подсобных помещений квартир, включал площади летних помещений, определяемая согласно СНиПа 2.08.01- 89 "Жилые здания".
2.8. Общая жилая площадь Объекта - общая площадь квартир.
2.9. Общая нежилая площадь Объекта - общая площадь нежилых помещений, в том числе; площадь общего пользования ( л/клетки, площадки, лифты и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, подвальных помещений, чердаков.

2.10. Полезная нежилая площадь - нежилая площадь Объекта, за исключением площадей общего пользования (л/клетки, площадки, лифты и т.п.), помещений инженерного назначения, иных помещений, которые могут быть использованы исключительно в целях эксплуатации Объекта и/или установленного в нем оборудования.
2.11. Протокол предварительного распределения жилой (полезной нежилой) площади - документ, подписываемый Сторонами по Объекту на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации (или на основании другой документации по соглашению Сторон) и закрепляющий за Сторонами количество, номенклатуру и расположение квартир (нежилых помещений) в Объекте.
2.12. Протокол окончательного распределения жилой (полезной нежилой) площади по БТИ - документ, подписываемый Сторонами по Объекту при условии внесения Инвестором-2 инвестиций в полном объеме на основании протокола предварительного распределения жилой (полезной нежилой) площади и обмеров БТИ квартир (нежилых помещений) в завершенном строительством Объекте и содержащий уточненные данные по общей жилой (нежилой) площади квартир (нежилых помещении) в Объекте, без изменения количества и расположения квартир (нежилых помещений), закрепляемых за Сторонами согласно протоколу предварительного распределения жилой (полезной нежилой) площади,

2.13. Акт о результатах реализации Договора - документ, подписываемый Сторонами по Объекту, подтверждающий исполнение Сторонами своих обязательств в отношении Объекта и закрепляющий за соответствующими участниками реализации инвестиционного проекта по Договору жилую (полезную нежилую) площадь в виде квартир (нежилых помещений) в Объекте.
2.14. Акт о результатах частичной реализации Инвестиционного проекта - документ, подписываемый Сторонами Инвестиционного контракта, подтверждающий исполнение ими своих обязательств в отношении данного Объекта и закрепляющий жилую площадь в виде квартир (нежилых помещений) в данном Объекте.

3. Предмет Договора.

3.1.    Предметом настоящего Договора является объединение усилий Инвестора-1 и Инвестора-2 по инвестированию проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта.
3.2.    Объем инвестиционного взноса, подлежащего внесению Инвестором-2 по настоящему Договору равен совокупной стоимости:
1) строительно-монтажных работ по возведению Объекта выше отметки 0.000 в….
2) отделочных работ площади общего пользования Объекта в объеме 100%;
3) отделочных работ в квартирах и нежилых помещениях следующем объеме: установка оконных блоков и входных дверных блоков в объеме 100%;
4)    поставки, установки и наладки устройства автоматики системы незадымляемости с прибором ППСДУ-32 в объеме 100%;
5) комплекса работ по монтажу двухтарифных счетчиков электроэнергии;
6) поставки, установки и наладки лифтового оборудования в объеме 100%;
7) поставки и установки счетчиков холодной воды в объеме 100%;
8) поставки, установки и наладки пожарных извещателей в объеме 100%;
9) полного комплекса санитарно-технических работ внутри объектов (кроме работ по установке умывальников, смесителей, компакт-унитазов, смывных бачков);
10)    комплекса строительно-монтажных работ по возведению помещений для дежурных в объеме 100%;
11)    внутренних электро-монтажных работ по канализации слаботочных устройств и радиофикации в пределах Объекта в объеме 100%.
Стоимость вышеперечисленных работ учитывает, в том числе стоимость необходимых для их выполнения материалов и оборудования, а также стоимость эксплуатации машин и механизмов.
Инвестор-2 обязуется в срок до 15 ноября 2004г. внести инвестиционный взнос в полном объеме в установленном настоящим Договором порядке, что подтверждается актом приемки законченного строительством Объекта уполномоченной комиссией (для жилых домов), подписанным всеми членами приемочной комиссии в срок, указанный выше.
В качестве результата инвестиционной деятельности у Инвестора-2 возникает право на долю в Объекте в объеме 40,5% общей жилой площади Объекта. В случае строительства встроенно-пристроенных нежилых помещений у Инвестора-2 возникает право на долю в Объекте в объеме 40,5 % полезной нежилой площади Объекта.
3.3. Площадь Объекта подлежит уточнению после выхода соответствующей проектно-сметной документации. После сдачи Объекта в эксплуатацию, ему будет присвоен почтовый адрес.

4. Права и обязанности Сторон.


4.1. Права и обязанности Инвестора-1:
4.1.1. Привлекает Инвестора-2 к инвестированию инвестиционного объекта в объеме, указанном в п. 3.2. настоящего Договора.
4.1.2. Инвестор-1 обязуется передать Инвестору-2 копии Инвестиционного контракта и Инвестиционного договора в течение 3-х дней с момента подписания настоящего Договора.
4.1.3.    Гарантирует, что у Инвестора-1 не возникло обязательств перед третьим лицами по. поводу возникающих у Инвестора-2 на основании настоящего Договора правомочий на инвестирование и прав на результат инвестиционной деятельности Инвестора-2.
4.1.4.    В течение четырнадцати дней с момента выхода проектно-сметной документации на Объект подписывает с Инвестором-2 Протокол предварительного распределения жилой (полезной нежилой) площади в Объекте, являющийся неотъемлемой частью настоящего Договора. Протоколом предварительного распределения жилой (полезной нежилой) площади определяются номенклатура и…
4.1.5. Инвестор-1, в течение 2-х недель обязуется рассмотреть полученный от Инвестора-2 Протокол зачета инвестиций по Объекту и при отсутствии замечаний подписать его в тот же срок. В случае возникновения возражений сообщить о них Инвестору-2, в письменном виде в течение 2-недель с момента получения Протокола, в противном случае Протокол зачета инвестиций считается согласованным и принятым Инвестором-1.
4.1.6. После своевременного (в срок до 15 ноября 2004г) подписания акта Приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию (п.3.2.) всеми членами приемочной комиссии и при условии внесения Инвестором-2 инвестиционного взноса в полном объеме, что подтверждается подписанным Сторонами Протоколом зачета инвестиций, Инвестор-2 подписывает с Инвестором-1 Акт о результатах реализации Договора на основании Протокола окончательного распределения жилой (полезной нежилой) площади по БТИ, без изменения расположения и набора квартир (нежилых помещений), определенного Протоколом предварительного распределения жилой площади (полезной нежилой), с уточнением объема общей жилой (полезной нежилой) площади, почтового адреса Объекта, почтовых номеров квартир.
Акт о результатах реализации Договора составляется Инвестором-2 и представляется на подпись Инвестору-1. Инвестор-1 обязуется подписать представленный Акт Б течение 2 недель с даты получения данного Акта или дать мотивированный отказ в тот же срок.
4.1.7.    После подписания сторонами Инвестиционного контракта Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного проекта по Объекту, Инвестор-1, на основании к при условии наличия подписанного Сторонами Акта о результатах реализации Договора в течение 14 рабочих дней с момента подписания Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного проекта по Объекту, оформляет и подписывает документ, закрепляющий права участников Инвестиционного контракта и привлеченных ими по соответствующим договорам соинвесторов на созданный в результате инвестиционной деятельности Объект и в тот же срок направляет его на подписание Инвестору-2.
4.1.8.    Обеспечивает предоставление Инвестору-2 счета-фактуры на площадь, право на которую возникло у Инвестора-2 по настоящему Договору в Объекте, в срок не более 15 дней со дня подписания Акта о результатах реализации Договора.
4.1.9. Предоставляет Инвестору-2 информацию и документы, необходимые для выработки и реализации совместных решений Сторон.
4.1.10. По окончании строительства Объекта передает Инвестору-2 имеющиеся у Инвестора-1 документы, необходимые для государственной регистрации в Московской областной регистрационной палате права собственности Инвестора-2 (привлеченных им третьих лиц) на результат инвестиционной деятельности, возникающего по настоящему Договору (п. 3.2.).
4.1.11. Оказывает Инвестору-2 необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в компетенцию Инвестора-!.
4.1.12. В течение двух с половиной месяцев с мордента подписания Акта о результатах частичной реализации Инвестиционного проекта по Объекту передает в Московскую областную регистрационную палату пакет документов необходимых для открытия адреса Объекта.
4.2. Права и обязанности Инвестора-2:
4.2. Инвестор-2 обязуется внести инвестиционный взнос в объеме, указанном в п. 3.2. путем зачета в сумму его инвестиций стоимости работ и услуг (в т.ч. стоимости использованных для выполнения данных работ и услуг материалов и оборудования, а также стоимости эксплуатации содержания машин и механизмов, необходимых для…
4.2.2.    Инвестор-2 обязуется внести инвестиционный взнос в объеме, определенном в п. 3,2, в срок до 15 ноября 2004г., что подтверждается актом Приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию, подписанным всеми членами приемочной комиссии в срок, указанный выше.
4.2.3. В качестве результата своей инвестиционной деятельности у Инвестора-2 возникает право на долю в Объекте в объеме 40,5% общей жилой площади Объекта в виде конкретных квартир. В случае инвестирования строительства встроенно-пристроенных нежилых помещений у Инвестора-2 возникает право на долю в Объекте в объеме 40,5 % полезной нежилой площади Объекта.
4.2.4. В течение 10 дней после оформления акта выверки расчетов между Инвестором-2 и организацией, являющейся генеральным подрядчиком по строительству инвестиционного объекта, но не позднее 2-х месяцев после ввода Объекта в эксплуатацию, Инвестор-2 обязуется подготовить Протокол зачета инвестиций и представить его на подпись Инвестору-1.
Протоколом зачета инвестиций определяется и подтверждается объем внесенных Инвестором-2 инвестиций.
4.2.5.    В течение 2 недель с момента подписания Сторонами Протокола зачета инвестиций Инвестор-2 обязуется подготовить и представить на подписание Инвестору-1 Акт о результатах реализации Договора,
После подписания Инвестором-1 Акта о результатах реализации Договора Инвестор-2 обязуется в течение 2 недель с момента представления Инвестором-1 документа, указанного в п.4.1.7. подписать данный документ.
4.2.6. Инвестор-2 вправе в течение срока действия Договора без получения дополнительного письменного согласия Инвестора-1 привлечь в качестве соинвесторов строительства Объекта третьих лиц, что оформляется договором между Инвестором-2 и третьим лицом, с условием сохранения за Инвестором-2 ответственности перед Инвестором-1 по настоящему Договору в полном объеме.
4.2.7. Несет все расходы, связанные с регистрацией права собственности на результат своей инвестиционной деятельности в Объекте получаемый по настоящему Договору.
4.2.8. Обязуется оплачивать 40,5% расходов по техническому обслуживанию и коммунальным услугам, согласованных с Инвестором-2, за 4 месяца со дня передачи, Объекта на баланс (управление) эксплуатирующей организации.
4.2.9. В пятидневный срок с момента получения извещения от Инвестора-1 с приложением расчета суммы компенсирует затраты (при отсутствии замечаний) по охране квартир (нежилых помещений) Объекта, со дня следующего после подписания итогового заключения ИГАСН, в объеме 40,5% от общей суммы затрат на охрану общей площади Объекта. Затраты по охране Объекта до дня подписания итогового заключения ИГАСН не включаются в инвестиционный взнос Инвестора-2 по настоящему Договору.
4.3. Стороны договорились, что в квартирах, входящих в долю Инвестора-l и Инвестора-2, не устанавливаются санитарно-техническое оборудование (умывальники, смесители, компакт-унитазы, смывные бачки), подстолия, мойки, кухонные и комнатные двери, электроплиты, не производятся малярные работы и работы по устройству полов.
4.4. Представители Сторон имеют право беспрепятственного доступа в течение всего периода действия Договора на строительную площадку и ко всей документации, связанной со строительством Объекта.

5. Результат инвестиционной деятельности.

5.1. У Инвестора-2 по мере внесения инвестиционного взноса по Объекту в качестве результата инвестиционной деятельности возникает право на квартиры пропорционально внесенному объему инвестиций;
5.2. Результатом инвестиционной деятельности Инвестора-2 являются права на площадь Объекта в виде квартир (нежилых помещений).
5.3. Права Сторон на долю в Объекте, являющиеся результатом инвестиционной деятельности по настоящему Договору, определяются на основании Акта о результатах реализации Договора, который составляется с учетом данных экспликации и технического паспорта БТИ, изготавливаемых на основании проектной документации и натурных обмеров БТИ.
5.4.    Внесение Инвестором-2 своего инвестиционного взноса (п.3.2 настоящего Договора) в срок и в требуемом объеме подтверждается в совокупности следующими документами:
-    подписанным всеми членами приемочной комиссии актом Приемочной комиссии о приемке Объекта;
-    Протоколом зачета инвестиций.
5.5.    Документом, определяющим объем внесенных Инвестором-2 инвестиций, является Протокол зачета инвестиций, подписанный Сторонами.
Протокол зачета инвестиций составляется Инвестором-2 на основании документов, подтверждающих стоимость фактически выполненных Инвестором-2 работ, поставленных материалов и оборудования (в т.ч. стоимости эксплуатации содержания машин и механизмов, необходимых для выполнения данных работ и услуг), подлежащих зачету в сумму инвестиций Инвестора-2 по Объекту, Данными документами являются: форма КС-3, КС-2 и акт выверки расчетов между Инвестором-2 и организацией, являющейся генеральным подрядчиком по строительству инвестиционного объекта.
5.6.    Если в результате правовой экспертизы представленных документов (4.1.12. настоящего Договора) либо изменения порядка и условий регистрации прав на жилые помещения орган регистрации прав даст заключение о невозможности оформления прав собственности, Стороны обязаны привести свои взаимоотношения в соответствие с требованиями органа регистрации прав, в том числе путем подписания соответствующих письменных документов.

Статья 6. Срок действия, изменение и прекращение Договора.

6.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
6.2. Договор может быть изменен по соглашению Сторон, все изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью Договора.
6.3.    Договор прекращается:
а)    при выполнении Сторонами всех обязательств по Договору, что подтверждается Актом о результатах реализации Договора;
б)    по соглашению Сторон;
в)    по решению суда.
Статья 7. Разрешение споров.
Стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать возникающие разногласия и споры, связанные с исполнением Договора, путем переговоров, Б случае если разногласия и споры ке могут быть разрешены Сторонами путем переговоров, ….

данные споры разрешаются Сторонами путем обращения в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

Статья 8. Форс-мажор

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств: природных стихийных явлений (землетрясения, наводнения и т.д.) действия внешних объективных факторов (военные действия, эпидемии, иные события, не подлежащие разумному контролю Сторон), на время действия этих обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора.
В случае если Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоятельства форс-мажора, не известит другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в 10-дневный срок, такая Сторона теряет право ссылаться на указанные обстоятельства как форс-мажорные.
8.2.    Если обстоятельства непреодолимой силы длятся более шести месяцев, любая Сторона вправе отказаться от продолжения Договора без уплаты штрафов и (или) неустоек, приняв все возможные меры по проведению взаимных расчетов к уменьшению ущерба, понесенного другой Стороной.
8.3,    Обязанность доказывать обстоятельства непреодолимой силы лежит на Стороне, не выполнившей свои обязательства.

Статья 9. Ответственность Сторон

9.1.    Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором,
9.2.    В случае если Инвестор-1 не подпишет в установленные настоящим Договором сроки Протокол зачета инвестиций по Объекту (п.4.1.5. настоящего Договора), Акт о результатах реализации Договора (п.4.1.6. настоящего Договора), а также не предоставит в установленный срок (п.4.1.12. настоящего Договора) в Московскую областную регистрационную палату пакет документов, необходимый для открытия адреса Объекта, то Инвестор-2 вправе взыскать с него неустойку в размере 0,01% от сметной стоимости Объекта за каждый день просрочки.
В случае, если Инвестор-1 в течение 2 недель с момента получения Протокола зачета инвестиций по Объекту (Акта о результатах реализации Договора), направляет Инвестору-2 мотивированный отказ по данным документам Инвестор-1 не несет ответственности, установленной первым абзаце настоящего пункта.
9.3.    В случае если Инвестор-2 не предоставит в срок, указанный в п. 4.2.4. настоящего Договора, Протокол зачета инвестиций по Объекту для подписания Инвестором-1 и Акт о результатах реализации Договора (п.4.2.5. настоящего Договора), то Инвестор-1 вправе взыскать с него неустойку в размере 0,01% от сметной стоимости Объекта за каждый день просрочки.

Статья 10. Заключительные положения.

10.1. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные Договором, считается действительной» если она подтверждается сторонами в письменной форме в виде дополнительного соглашения.
Все приложения, изменения и дополнения к Договору будут действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями обеих сторон и скреплены печатями.
10.2. Взаимоотношения Сторон не урегулированные Договором регламентируются нормами действующего законодательства РФ.
10.3. Договор составлен в трех экземплярах по одному для каждой Стороны и один доя учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.