Рефинансирование ипотеки может грозить единовременными затратами, превышающими экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту.

 

На Российском рынке ипотеки – принципиально новая услуга. Райфайзенбанк уже предложил клиентам других банков перекупить кредиты, а Внешторгбанк Розничные услуги собирается это сделать в ближайшее время. Впрочем, как выяснил корреспондент:«ИП» Егор Гронский, переоформлять ипотеку даже под мень-ший процент на больший срок не всегда имеет смысл.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ по рефинансированию ипотеки звучит заманчиво.

Несколько лет назад, когда банковская розница только начала развиваться, и кредиты были дорогими, вы заняли на квартиру.

А теперь другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на более долгий срок. Принципиальная схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, дает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали деньги изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история.

«С 1998 года, то есть с момента выхода закона об ипотеке, ставка ипотечного кредита снизилась в полтора раза»,— рассказал ип заместитель руководителя комитета по ипотеке и долгосрочному финансированию Российской гильдии риэлтеров Владимир Лопатин. По мере развития рынка кредитования увеличился и срок погашения. «В 1998-м году максимальный срок кредитования составлял 10 лет, год назад он не превышал 25 лет, а сейчас займы дают уже на 30 лет»,— говорит директор Центра ипо-течных программ компании «Миэль-недвижимость» Елена Панова.

Согласитесь, обидно: по своему ипотечному кредиту, взятому пять лет назад на 15-летний срок, вы платите 15% годовых. А какой-то новичок —12% годовых, и ему рассрочка предоставлена на четверть века. То есть при погашении кредита, скажем, в $100 тыс. (стандартная в Москве сумма) ваш ежемесячный платеж составляет $1400. А новичку нужно будет платить всего $1053 в месяц (пускай и дольше, но для многих принципиален именно этот показатель — сколько надо отдавать каждый месяц).

И вот теперь ипотечный кредит можно рефинансировать. Банки пошли на такой шаг потому, что рынок кредитования на покупку недвижимости хоть и продолжает расти сумасшедшими темпами, все же снижает обороты.

«Рефинансирование кредитов становится инструментом борьбы между банками за клиента. Со снижением роста рынка розничных кредитов со 100-150% в год до 50-70% увеличение доли на рынке каждого банка зависит не только от того, насколько умело он привлекает клиентов, еще не пользовавшихся розничными кредитами, но и от переманивания тех, кто уже является заемщиком в каком-то банке»,— говорит старший аналитик Альфа-банка Наталья Орлова. При этом, отмечает аналитик, рефинансирование активно будет развиваться именно в сегменте ипотечных кредитов: они выдаются на длительные сроки, а переуступка прочих потребкредитов — на автомобили и на «любые цели» — не так актуальна из-за их краткосрочности.

Принцип ясен, но так ли выгодны предложения по рефинансированию, чтобы перебегать из одного банка в другой? Пойти на уступку в России пока только два банка — Райффайзенбанк и Внешторгбанк Розничные услуги — объявили о жела-нии принять под свое крыло чужих ипотечных должников. «Рефинансирование кредитов других банков Райффайзен предложил в марте 2006 года. Это новая услуга на российском рынке: при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет мо-жет составить более $10 тыс.»,— заявил ип председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Ионах. Внешторгбанк Розничные услуги ввести новый продукт только собирается. «Выдавать такие кредиты по всей стране мы хотим начать в мае, но уже сегодня фиксируем заявки потенциальных клиентов, чтобы уве-домить их, как только возможность подать заявление на рефинансирование появится»,— говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги.

Процесс рефинансирования, объяснили в Райффайзенбанке, практически не отличается от подготовки к получению «нового» ипотечного кредита. Нужно собрать обычные для ипотеки документы, заполнить анкету, предоставить копию заявления на досрочное погашение кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности). «Заемщик проходит стандартный анализ платежеспо-собности, по результатам которого банк решает, готов ли он дать вам кредит»,— говорит Мария Серова.Если ничем сверхъестественным с юридической точки зрения процесс переоформления клиенту не грозит, то с финансовой он очень важен. За подготовку ипотечных бумаг приходится платить снова.

ЦЕНА ПЕРЕРАСЧЕТА

Переуступка кредита может оказаться невыгодной из-за дороговизны одной только этой процедуры. «Рефи-нансирование ипотеки может грозить единовременными затратами, превышающими экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту. Вряд ли стоит соглашаться на перекредитование, если вы сегодня за все процедуры заплатите $1000, а потом, в течение десяти лет, получите экономию на процентах всего $1500-2000»,— анализирует Владимир Лопатин из Российской гильдии риэлтеров. Расходы на рефинанси-рование в Райффайзенбанке (комиссия за предоставление кредита, оценка квартиры, составление договора у нотариуса, регистрация — подробнее см. справку) составят $1000-2000, и это без учета комиссии за перевод денег предыдущему кредитору — 1% от суммы кредита, но не более $1000. «Поэтому при принятии реше-ния о рефинансировании надо найти "золотую середину": когда эффект от снижения процентной ставки пе-рекроет затраты на переоформление ипотеки»,— предупреждает начальник управления разработки и вне-дрения новых кредитных продуктов Промсвязьбанка Маргарита Кондиди. Есть и другие тонкости. Во мно-гих банках ипотека устроена таким образом, что первое время клиент выплачивает в основном проценты, а сумма основного долга убывает медленно. Поэтому, надумав сбежать через год-другой к новому кредитору, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может с удивлением обнаружить, что его долг практически не уменьшился. Время, когда в ежемесячном платеже увеличилась доля погашения основной суммы по сравнению с процентной, только сейчас подошло — и есть ли теперь смысл сбегать?«С точки зрения заемщика, рефинансирование — такой же банковский продукт, как и другие целевые кредиты. По нашим оценкам, по крупным кредитам снижение платежной нагрузки заметно даже при уменьше-нии ставки на 0,5% годовых, но целесообразным рефинансирование все же становится, только если ставка за пользование кредитом снижается на 2-3%»,— говорит Мария Серова из Внешторгбанка Розничные услуги. Наконец, предложение возвращать долг 25 лет вместо 15 — это тоже палка о двух концах. Например, в рас-сматриваемом варианте с кредитом в $100 тыс. общая сумма, которую заемщику нужно будет внести в банк за весь срок погашения долга вместе с процентами, составит в первом случае $252 тыс., а во втором — $316 тыс. То есть при уменьшении ежемесячного платежа ($1400 и $1053 соответственно) заемщик тем не менее заплатит «доброму» банку лишние $64 тыс.Поэтому, строго говоря, выгода очевидна только в предложениях, когда процентная ставка снижается, а срок возврата остается прежним. Но банк может предложить низкие проценты только вкупе с более длин-ным сроком выплат. И имеет на это полное право.

СПРОСИТЬ СО СВОИХ

Есть еще причина, по которой менять одну финансовую кабалу на другую может оказаться ненужным. Вполне вероятно, что банк, выдавший вам ипотеку, уже сам готов снизить процент. А вы этого просто не знаете. «Мы сейчас наблюдаем падение ставок по ипотечным кредитам, а рефинансирование на рынке с рез-ко падающими ставками неизбежно»,— говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина. Снизить процент по собственным уже выданным кредитам, говорит аналитик, готовы многие банки (лидер российской ипотеки Дельтабанк, «КИТ финанс», тот же Райффайзенбанк и дру-гие.— ип), но интрига в том, что они об этом открыто не заявляют: зачем клиента, исправно платящего по высокой ставке, информировать о возможности перехода на более низкую? Поэтому, скорее всего, заемщи-ку придется узнавать о возможности рефинансирования кредита самому. «Рефинансирование банком креди-тов, уже находящихся в его кредитном портфеле, означает снижение доходности. Однако надо понимать, что на фоне более привлекательных ставок других кредиторов у банка только одна альтернатива собственному изменению ценовых условий — принять досрочное погашение за счет средств, предоставленных другим банком»,— отмечает Мария Серова. «Сегодня, как правило, корректировка условий кредитования про-исходит в частном порядке. Для решения вопроса можно также обратиться к риэлтеру, помогавшему получать ипотечный кредит, и уже он будет общаться с банком. В настоящее время все банки просчитывают возможность выхода на рынок с программами перекредитования, но ни одна из них еще не работает для массового потребителя»,— резюмирует ситуацию директор центра ипотечных программ компании «Миэль-недвижимость» Елена Панова. Есть, впрочем, правовая сложность, без устранения которой перекупка ипо-течных клиентов одними банками у других никогда не наберет обороты.

СПРОСИТЬ С ГОСУДАРСТВА

В США более 90% сделок с недвижимостью проводятся по ипотечной схеме, в России же,— прикидывает Владимир Лопатин из Российской гильдии риэлтеров,— около 3%. Кроме куда более выгодных по сравне-нию с нашими условий возврата заемных средств (за океаном они выдаются под 3-5% годовых и на несколько десятков лет), там активно работает еще и рефинансирование ипотечных кредитов. В России разви-тию рефинансирования кредитов мешает несовершенство правовой базы. «В законе об ипотеке процедура перекредитования не описана. А то, что сказано по этому поводу в Гражданском кодексе РФ, только мешает ей, поскольку дает право кредитору запретить заемщику перезакладывать. имущество. Стало быть, „перехватывающий" кредит какое-то время остается необеспеченным и потому крайне рискованным для банка»,— говорит Владимир Лопатин. Другими словами, когда Регистрационная палата переоформляет квартиру из залога одного банка в залог другому, она на некоторое время оказывается не заложенной никому. И гарантией по кредиту (уже выданному, ведь без этого процедура не начнется) для банка становится только подпись клиента на заявлении. «Надо законодательно описать процедуру госрегистрации сделок с недвижимостью, находящейся под залогом. Причем это касается не только смены залогодержателя, но и простой продажи заложенной ранее недвижимости. Например, когда мораторий на досрочное погашение кредита у вас истек и вы хотите квартиру продать и погасить кредит. Сейчас это удастся сделать только при помощи банка-залогодержателя. Хотя по логике разрешение должен давать государственный регистратор — банку ведь досрочное погашение невыгодно»,— считает Владимир Лопатин. Однако и при позитивном для рефи-нансирования изменении законодательства оно будет иметь перспективы только в случае дальнейшего падения кредитных ставок. Пока у банков пространство для маневра ограничено. Сейчас их стандартный ипотечный процент — 12% годовых (может быть несколько ниже, если у заемщика есть другая недвижимость), то есть несомненно выгодным переоформление может стать для тех, кто платит 15%. Кардинальному сни-жению ставок мешает — помимо экономических соображений — ст. 212 Налогового кодекса РФ: если ставка упадет ниже 9%, заемщик будет считаться получателем материальной выгоды и, соответственно, обязан будет платить подоходный налог 13% с разницы между ставкой рефинансирования Центробанка (теми самыми 9%) и текущей ставкой банка-кредитора. Что сделает процедуру перепродажи долга бессмысленной для потребителя.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ, СВЯЗАННЫЕ СО СДЕЛКОЙ ПРИ РЕФИНАНСИРОВАНИИ ИПО-ТЕЧНОГО КРЕДИТА ДРУГОГО БАНКА В РАЙФФАЙЗЕНБАНКЕ*:


1.Комиссия за предоставление кредита: до 1% от суммы кредита (от $250 до $1000).

2. Оценка квартиры: $120-500 (подлежит уточнению, согласно тарифам оценочной компании).

3. В случае если договор страхования был оформлен со страховой компанией, одобренной банком, заемщи-ку необходимо изменить выгодоприобретателя по этому договору с предыдущего кредитора на Райффай-зенбанк.

4. Нотариальное сопровождение сделки:- составление договора ипотеки в простой письменной форме: 12 тыс. руб.;- нотариальное удостоверение договора ипотеки: согласно Налоговому кодексу РФ и закону о нотариате (в случае размера нотариальной пошлины менее 12 тыс. руб., дополнительно оплачиваются услуги по сдаче документов в Федеральную регистрационную службу
в сумме до 3 тыс. руб.);
-    составление доверенности и получение выписки из ЕГРП о праве залога банка: 300 руб.

5. Регистрация в Главном управлении Федеральной регистрационной службы: 1535 руб.   (подлежит уточнению, согласно тарифам регистрирующего органа).

6. Комиссия за перевод денежных средств предыдущему кредитору.

7. Комиссия банка-корреспондента.

*Второй банк, объявивший о скором введении услуги рефинансирования ипотечных кредитов других банков,- Внешторгбанк Розничные услуги - конкретных условий пока не oгласил000 «росгосстрах северо-запад» произвел самую крупную в группе «росгосстраха» выплату по комплексному ипотечному страхованию. ее размер составил 1,367 млн руб. страховой случай – автокатастрофа - привел к полной постоянной потере трудоспособности страхователя. было принято решение 0 страховой выплате. договор ипотечного кредитования на $50 тыс. был заключен с городским ипотечным банком, в пользу которого совершено перечисление страхового возмещения. после этого квартира перестала быть обеспечением по кредиту и страхователь стал собственником жилья