Довелось мне тут писать ответ на вопрос:
Земельный участок в г. Москве находится в частной собственности.
Возможно ли строительство на этом участке многоквартирного жилого дома без заключения инвестиционного контракта с муниципальными или федеральными органами государственной власти?

Дальше - часть ответа в качестве информации к размышлению о причинах,
влияющих на цены на жилье в Москве, и не только об этом...

 

В ст. 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Т.е. в случае оформления права собственности на земельный участок собственник вправе возвести на данном участке новое жилое здание.

Однако, на практике в г. Москве осуществить такое строительство самостоятельно, без заключения инвестиционного контракта с муниципальными или федеральными органами государственной власти, для инвестора-собственника земельного участка почти невозможно.

Одна из причин – это экономическая нецелесообразность самостоятельного строительства, исходящая из норм действующего законодательства.

Статьей 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности, организация в границах поселения электро-, тепло, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом отнесены к вопросам местного значения.

Согласно ст. 7 названного закона по вопросам местного значения органы местного самоуправления и должностные лица местного самоуправления вправе принимать муниципальные правовые акты, которые подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.

В г. Москве в настоящее время порядок компенсации городу за социальную и инженерную инфраструктуры определен в ППМ от 08.04.2003 № 230-ПП, а также ППМ от 19.08.2003 № 698-ПП.

В п. 3 Приложения к ППМ от 08.04.2003 № 230-ПП установлено, что реализация инвесторами проектов в области жилищного строительства осуществляется при условии выплаты городу Москве денежной компенсации за существующую социальную инженерную, транспортную инфраструктуры  в соответствии с порядком, определенным ППМ от 02.07.2002 № 494-ПП. Размер денежной компенсации определяется для каждого вида жилищного строительства следующим образом:

Жилищное строительство по городскому заказу  - компенсация не предусмотрена.

Коммерческое жилищное строительство (т.е. жилищное строительство, осуществляемое за счет средств инвесторов на инвестиционно привлекательных участках, в районах массовой застройки, в районах комплексной реконструкции пятиэтажного, малоценного ветхого фонда, в т.ч. в центральной части города) – сумма компенсации определяется по результатам инвестиционного конкурса или на основании распорядительного документа Правительства Москвы, рассчитанная в соответствии с утвержденной методикой.

Ведомственное жилищное строительство – при строительстве жилья за счет средств федерального бюджета компенсация не предусматривается. При строительстве жилья за счет средств привлеченных инвесторов сумма определяется из расчета 40% от стоимости строительства общей жилой площади объекта исходя из стоимости жилья по городскому заказу в районе застройки.

Жилищное строительство, осуществляемое на перепрофилированном земельном участке (жилье, строящееся за счет собственных или привлеченных средств на основании имеющихся у инвестора имущественных прав) – размер компенсации определяется как сумма компенсации, установленная для коммерческого жилищного строительства, за вычетом документально подтвержденных затрат, связанных с выкупом права аренды земельного участка, приобретением в собственность зданий, сооружений.

Методика определения размера компенсации инвесторами городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры (денежного эквивалента доли города) при строительстве и реконструкции жилых объектов в Москве была утверждена ППМ от 19.08.2003 № 698-ПП.

Согласно данной методике сумма денежной компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуры определяется следующим образом:

Компенсация = Sжил.(общ.проектируемая жилплощадь квартир в кв.м.) Х Nжил.(удельный показатель среднего размера компенсации по жилью в долл. США на 1 кв.м. общей жилплощади квартир объекта) – Qобр. (сумма всех дополнительных, согласованных с городом обременений инвестора по объекту).

Подсчет по данной методике минимального возможно коэффициента Nжил., например, для района Войковский г. Москвы, приводит к результату 733 доллара США.

Т.е. для района Войковский г. Москвы при коммерческом жилищном строительстве минимальная компенсация будет рассчитываться по формуле:

Компенсация = общ.проектируемая жилплощадь квартир Х 733 доллара – сумма всех дополнительных, согласованных с городом обременений инвестора по объекту.