"ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"

Источник публикации

"Журнал российского права", 2004, N 3


"ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР: ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ, ПРАКТИКИ И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"

(Е.В. Бутенко)


(Извлечения)


Понятие и сфера применения


Предварительный договор является разновидностью гражданско-правовых договоров. Его легальное определение содержится в п. 1 ст. 429 ГК РФ: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором...

Смысл заключения предварительного договора состоит в необходимости установления правовой связи (предварительного обязательства) между сторонами будущего (основного) договора, когда невозможно его немедленное заключение.

В первую очередь это относится к заключению предварительных договоров о заключении в будущем основных договоров, являющихся по своей характеристике реальными (договоры ренты, перевозки груза, займа, хранения и т.д.)...

Во-вторых, необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного договора, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК РФ); договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574); договоры продажи или аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658); аренды здания (сооружения) на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391); соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ) и др.).

Заключение предварительного договора в указанных случаях обусловливается следующими потребностями гражданского оборота. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. А для государственной регистрации сделки по распоряжению соответствующим имуществом необходимо предоставить правоустанавливающие документы на это имущество, что не всегда возможно (например, свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ); право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке <*> и другие случаи). Поэтому единственная гарантия заключения в будущем основного договора, требующего государственной регистрации, - немедленное заключение предварительного договора...

--------------------------------

<*> См.: Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 (п. 21) // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 43.

 

Общая характеристика и элементы


Предварительный договор, указанный в ст. 429 ГК РФ, характеризуется как взаимный (двусторонний)...

Анализ этой нормы позволяет сделать вывод о консенсуальной и безвозмездной природе предварительного договора... Однако с появлением юридической возможности заключения предварительных договоров, из которых вытекает обязанность только одной стороны заключить основной договор, можно допустить, что такой должник вправе претендовать на получение платы или иного встречного предоставления за исполнение своей обязанности, а такой договор, согласно п. 1 ст. 423 ГК РФ, следует квалифицировать как возмездный.

Предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора)...

К существенным условиям предварительного договора относятся также условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Мы разделяем позицию М.И. Брагинского о том, что против условий заключенного предварительного договора "никакие заявления одной из сторон о необходимости включить или исключить определенное условие при составлении основного договора не могут считаться вводящими существенные условия" <*>. При всяком ином подходе окажется несостоятельной сама идея об обязательности заключения основного договора в силу договора предварительного. Ведь участник предварительного договора, который решил не заключать основной договор, после направления ему другой стороной предложения заключить его может выдвинуть заведомо неприемлемое условие, которое следует назвать в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным. А затем по мотиву несогласованности существенного условия утверждать, что основной договор может быть не заключен, а требования о заключении договора в обязательном порядке и последствия их нарушения (п. 4 ст. 445 ГК РФ) к нему неприменимы...

Условие о сроке предварительного договора урегулировано диспозитивной нормой: срок его действия равен одному году, если иной срок не предусмотрен в самом предварительном договоре (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если же одна из сторон предварительного договора направит другой стороне предложение заключить основной договор, то прекращение срока действия предварительного договора будет обусловливаться моментом заключения основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В процессе правоприменения возник вопрос, вправе ли арбитражный суд понуждать сторону включить в основной договор условие о цене, если оно не было предусмотрено в предварительном договоре. Арбитражная практика пошла по пути определения условия о цене согласно правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. При отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Отсюда сделан вывод, что требование стороны предварительного договора о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом <*>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (п. 3): Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 105.


Аналогично должно определяться условие основного договора о сроке. Согласно ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Однако в ряде случаев (например, п. 1 ст. 555 "Цена в договоре продажи недвижимости"; п. 1 ст. 654 "Размер арендной платы" за аренду зданий и сооружений) содержится прямой запрет на определение цены договора по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В этих и других случаях отсутствие согласованных существенных условий основного договора в предварительном договоре влечет признание предварительного договора незаключенным.

Сторонами предварительного договора могут выступать любые субъекты гражданского права. Особенность участия в их заключении учреждений и унитарных предприятий состоит в том, что на отчуждение имущества, закрепленного за ними собственником, получения предварительного его согласия не требуется. Предварительный договор не является сделкой по распоряжению имуществом, и правила ст. 295, 297, 298 ГК РФ к его заключению не применяются <*>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (п. 2): Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 91.


На практике приходится сталкиваться с известной трудностью в случае смерти (ликвидации) лица, являющегося стороной предварительного договора. Если к моменту окончания срока действия предварительного договора правопреемник не заменит выбывшее из договора лицо, то такое обязательство, по нашему мнению, прекращается вследствие невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ). Указанный случай может иметь место, когда окончание срока, в который стороны обязались заключить основной договор, падает на шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1152 ГК РФ). В соответствии со ст. 1163 ГК свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя. Не меняет существа дела даже то, что наследник, получивший свидетельство о праве на наследство, юридически считается заменившим наследодателя "со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия" (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Если же к окончанию срока, в который стороны обязались заключить основной договор, правопреемник стороны, выбывшей из предварительного договора, юридически будет определен, то такой правопреемник обязан заключить основной договор. Вполне возможно, что в результате раздела наследства указанный в предварительном договоре предмет основного договора (например, индивидуально-определенная вещь) не поступит в собственность правопреемника по предварительному договору. В таком случае правопреемник обязан заключить основной договор, который также подлежит прекращению вследствие невозможности исполнения, так как она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, если, разумеется, к делу не примешивается вина этого правопреемника.


Форма государственной регистрации


Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Например, ничтожным следует признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, который стороны заключили в письменной форме путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Дело в том, что в соответствии со ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Другими словами, предварительный договор должен быть совершен в простой письменной форме, идентичной основному договору, либо в нотариальной письменной форме, когда основной договор подлежит нотариальному удостоверению. Наряду с этим нотариальное удостоверение предварительного договора обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для предварительного договора эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК). Поэтому на возникающий вопрос о возможности нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи жилого помещения, которое еще не приватизировано, в юридической литературе справедливо дается положительный ответ...

Особенно остро стояла проблема государственной регистрации предварительных договоров, которая, наконец, получила закрепление в п. 2 ст. 429 ГК РФ. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора; условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом его формы. Поэтому предварительный договор не подлежит государственной регистрации ни при каких обстоятельствах <*>.

--------------------------------

<*> См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 14): Письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. С. 29.