Все, что находится в пределах вашей квартиры, — ваша собственность, здесь вы единоличный хозяин. А вот лестницы, лифты, подъезды, чердаки и даже стены дома — это все общее. Как раз для управления таким общим имуществом и создаются товарищества собственников жилья, ТСЖ. Казалось бы, товариществом плохое дело не назовут. Но здесь-то и кроется подвох: товарищество тогда хорошо, когда дружба честная и в друзья берешь тех, кто в друзья годится. А что делать, когда все наоборот? “МК” рассмотрел типичную ситуацию с одним московским ТСЖ. И дал свои советы.

Явление первое: не ждали

С принятием законодательных актов по ТСЖ горожане получили модель добросовестного и счастливого соседства. В Жилищном кодексе были закреплены основные принципы такого соседства, а право определять конкретные условия и правила игры отдали на откуп нам с вами — для этого и принимают Устав ТСЖ. В нем оговаривается, сколько членов в правлении ТСЖ, будет ли ваш председатель “посажен на зарплату” или наймете управляющего менеджера со стороны. Словом, вы сами решаете, какие замки строить в своей песочнице.

При этом обязательно нужно помнить об основных принципах ТСЖ.  

Добровольность: никто не может вопреки воле собственников создать в доме ТСЖ — решение о создании принимает общее собрание, а членство оформляется личным заявлением. При этом никто не может помешать и созданию ТСЖ. Это исключительно ваш выбор.  

 

Коллегиальность: собрание собственников — высший орган управления многоквартирным домом. Его решения, принятые большинством голосов, являются обязательными для всех жильцов, даже тех, кто не принимал участия в собрании. Именно на собрании собственников принимается решение о создании ТСЖ.  
 
Собрание членов ТСЖ — орган управления товариществом, и его решения обязательны только для членов ТСЖ.  

Собрания могут проходить как в обычной форме (очно), так и в форме заочного голосования. В последнем случае инициативная группа готовит бланки решений — и участники собрания в течение нескольких дней или недель приносят заполненные решения в установленное место.

 

Явление второе: первое впечатление


Итак, Жилищный кодекс определил — именно на общем собрании решается, кто и как будет управлять вашим домом. И если вы пренебрегаете своим правом решать, что будет с вашей (пусть даже общедолевой) собственностью, то рискуете однажды проснуться и увидеть за окном “другое небо”. Так было с жителями одного из  микрорайонов в Южном Бутове, которые 3 года противостояли незаконно избранному правлению и за это время превратились из ярых противников ТСЖ в его сторонников.
…Столичный микрорайон. Девять 17- и 14-этажных домов. Более 7 тысяч жителей. В 2005 году люди с удивлением узнали, что два года как являются членами ТСЖ. Оказывается, его еще в 2002 году создал застройщик, но по каким-то причинам дома товариществом не управлялись и распоряжением префекта ЮЗАО были переданы в управление ДЕЗу, коим и обслуживались с момента сдачи в эксплуатацию. Словом, ТСЖ существовало лишь на бумаге. Ничего о нем, кроме записи в соответствующем госреестре, не было, и даже человек, формально числившийся председателем, давным-давно об этом позабыл.  
 
Так продолжалось бы и дальше, если бы несколько предприимчивых граждан не решили реанимировать бездыханное ТСЖ, избрать новое правление, а для это провести общее собрание. Право инициировать общее собрание ЖК предоставляет любому собственнику, достаточно создать инициативную группу и уведомить жителей о подготовке собрания.  


Рассказывает старшая по подъезду одного из домов Наталья Самобаева:  

— Сначала мы заинтересовались этой идеей, и я даже вошла в инициативную группу. Но после нескольких встреч иллюзии рассеялись. Кандидатами в члены правления ТСЖ выдвигали непонятно по какому принципу: эти люди не были делегированы от своих домов, даже не все были собственниками. Решения коллегиально не принимались, был диктат нескольких человек. 

Смутило еще и то, что ТСЖ было на девять домов. Дома разные, а деньги общие. Как определить, например, очередность проведения капремонта? Конфликт интересов — к гадалке не ходи — был неизбежен, и это смущало.  

И мы решили: ТСЖ — нет! В других домах тоже решили, что участия в собрании принимать не будут. Мы были уверены, что кворум собрание не наберет. Но не учли одного — человеческий фактор.  

…Через несколько дней жители  домов обнаружили информационные листки и с удивлением узнали, что новое правление избрано. Позже выяснилось: на заочном собрании “реаниматоры” выступили в трех лицах — инициаторов, членов счетной комиссии и кандидатов в правление. То есть они сами себя выдвинули, сами посчитали голоса, сами себя признали избранными.

РЕКОМЕНДАЦИИ “МК”:

Если вас зовут на собрание, не сомневайтесь — идите и принимайте самое активное участие. Не согласны — голосуйте против. Безразличие — самая проигрышная позиция. Если кто-то нарезает круги на вокзале вокруг ваших чемоданов, вы насторожитесь. Так не будьте простаками, когда ходят кругами вокруг вашего дома.  

Будьте активны. Выдвигайте кандидатов в правление. Это необязательно могут быть люди, которые вам симпатичны. Въедливый пенсионер-бухгалтер окажется вполне на месте в качестве члена ревизионной комиссии.

Явление третье: беспроблемная регистрация


— Мы, конечно, усомнились в правильности результатов голосования и потребовали показать бюллетени, — вспоминает старшая по подъезду из соседнего дома Лилия Боронтова. — Однако новое правление нас проигнорировало и никаких документов не представило, даже члену счетной комиссии. “Реаниматоры” быстро внесли изменения в регистрирующие органы и обрели официальный статус.  

…Дело в том, что действующий сегодня порядок регистрации ТСЖ очень простой. Вы представляете в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации, протокол общего собрания, 2 экземпляра устава и документ об уплате госпошлины — и все. Никто правильность проведения собрания не проверяет.
 
РЕКОМЕНДАЦИИ “МК”:
Если в вашем доме ТСЖ создано людьми, которым вы доверяете, пишите заявление и вступайте: членство позволит вам принимать активное участие в управлении, избирать и быть избранным. Словом, как в обычной общественной организации.
 
Но если к власти в ТСЖ пришли люди, не вызывающие доверия, не благодушествуйте. Конечно, права на вашу квартиру они не получат, но существенно осложнить вам жизнь могут. Судите сами. В зоне их контроля окажутся холлы, лифты, инженерные коммуникации и другие места общего пользования. А значит, они могут вашу заявку на ремонт протечки поставить в очередь, которой придется ждать месяцами. Могут установить пропускной режим в подъезде или сдать в аренду стену возле окна вашей спальни. И если вдруг однажды по ночам вас станет беспокоить беснующееся световое табло, то это потому, что в свое время вы предпочли не участвовать в собрании, на котором избирали правление вашего ТСЖ.

 

Явление четвертое: куда бежать


Жители решили дать бой самозваному правлению.
— Началось наше хождение по инстанциям: мы писали письма в управу, прокуратуру, префектуру и мэрию, депутатам и президенту. Но фактически все наши обращения возвращались в управу, где нам говорили так: ваш конфликт — конфликт собственников. У вас есть право обжаловать в суде решение собрания или провести новое, — рассказывает старшая по подъезду еще одного дома Надежда Боровских.  
 
Жители пошли в суд.  
 
У вас похожая ситуация?
 
РЕКОМЕНДАЦИИ “МК”:
Если вы осознали, что ваши права нарушены, не заваливайте письмами инстанции — это тупиковый путь, поскольку никто, кроме вас, не может решить, как и кто будет управлять вашей собственностью.
Идите в суд гражданской юрисдикции. Именно там решаются подобные споры. Не теряйте время. Срок давности по оспариванию решений общих собраний — 6 месяцев. 

 

Будьте готовы к тому, что ваши оппоненты откажут вам в предоставлении информации или будут всячески препятствовать ее получению.  

 

Явление пятое: суд


— В суде мы действовали по принципу — проси больше, получишь то, что требуется, — в один иск попытались запихнуть все возможные требования. А так делать нельзя, — продолжает Наталья Самобаева. — Поэтому полгода судебных разбирательств мы потратили на устранение ошибок.  

В суде “правление” заявило, что бланки для голосования похищены. Списки членов ТСЖ, включенные в материалы дела, оказались неверными. Засвидетельствовать сей факт в день заседания пришли сотни людей. Судья Зюзинского суда была вынуждена отложить заседание.  

Пока шло разбирательство, правление “реаниматоров” захватило нежилое помещение в нашем доме, стало распространять свои квитанции на оплату, несмотря на то что соответствующих услуг ТСЖ не оказывало. Мы протестовали, но они под разными предлогами проникали в подъезды, чтобы разбрасывать свои платежки.  

Жители не дремали: обходили квартиры, проводили опросы, собрали тысячи заявлений от тех, кто не является членом ТСЖ. В домах микрорайона прошли новые общие собрания, на которых жители проголосовали за выход из ТСЖ. С этого момента ТСЖ утратило всякое основание на право управлять домами. 

Наконец в апреле 2008 года суд признал решение оспариваемого “собрания реаниматоров” недействительным, а значит, недействительным было и избрание правления. Словом,  жители победили. По крайней мере они так думали…


РЕКОМЕНДАЦИИ “МК”:  

Вступая в судебное разбирательство, будьте готовы к тому, что оно окажется длительным, потребует времени и сил.  

Не пытайтесь подготовиться сами, ищите адвоката. Затраты на представление ваших интересов в суде первой инстанции обойдутся до 30 тыс. рублей, недобросовестное правление за годы своего существования в доме может принести более ощутимые потери.  


Не полагайтесь только на адвоката — повышайте свою юридическую грамотность, иначе вы не сможете оценить, эффективно ли адвокат ведет ваше дело.  


Грамотно подходите к составлению искового заявления. Это не выбивание финансирования на новый бюджетный год, когда просишь лишнее — получаешь необходимое. Ставьте перед собой реалистичные задачи.

Явление шестое: выиграть — это лишь полпобеды

Решение суда — это полдела, главное — его реализация. Признав решения собрания недействительными, суд постановил внести соответствующие изменения в регистрационные документы. Прошел почти год, но решение суда не выполнено до сих пор.  

Между тем еще в 2007 году “реаниматоры” от имени правления ТСЖ  заключили договор с Мосводоканалом на поставку услуг. Мосводоканал не поинтересовался тем, какой способ управления избрали собственники, или был введен в заблуждение. В итоге получилось, что параллельно с действующим договором с ДЕЗом появился новый — с ТСЖ.  

— В домах возникла непростая ситуация, — говорит Наталья Самобаева. — Жители, выбравшие управляющей компанией ДЕЗ, продолжают платить по платежкам ЕИРЦ, а у ТСЖ, в свою очередь, накапливается задолженность, превысившая сегодня уже 20 миллионов рублей. И это притом что все годы жители исправно платят. Борьба за управление домами переместилась в Арбитражный суд.

Параллельно сегодня идут более 10 процессов, в которых от имени ТСЖ выступает человек, избранный нелегитимным правлением: подписывает документы, дает доверенности, “представляет” в суде интересы собственников, которые его таким правом не наделяли. Десятки жителей написали заявления в Арбитраж о том, что признание договора с ТСЖ грубо нарушает их права на управление собственностью. Однако в Арбитраже позицию собственников учитывают не все судьи.

РЕКОМЕНДАЦИИ “МК”:  

Принятое в вашу пользу решение суда — еще не победа. Оно должно быть реализовано. И в этом нет более заинтересованных людей, чем вы сами. Получив решение суда на руки, несите копии во все инстанции.  

Если решение не исполняется, берите в суде исполнительный лист и несите в службу судебных приставов.  

Будьте готовы к ситуации двоевластия. Ваши оппоненты не будут сдаваться. Обязательно сохраняйте документы, подтверждающие факт оплаты (впрочем, это разумно делать в любом случае).  

Вы можете получать двойные платежки. Правильно определите, кому платить. Если есть сомнения, обращайтесь за разъяснением в управу района. Помните, оплачивая квитанции, вы голосуете рублем.

Явление седьмое: выбор на доверие

Сегодня жители микрорайона готовят большое собрание в своих домах: они намерены ликвидировать дискредитировавшее себя ТСЖ. Многие хотят создавать товарищества в своих домах.  

— За 4 года борьбы мы поняли, что характер взаимоотношений между собственниками и эксплуатирующими организациями изменился, — говорят люди. — Сегодня мы боремся с незаконным правлением, а завтра нам придется отстаивать свои интересы перед коммунальщиками.  

По словам жителей, ТСЖ как форма представительства и защиты прав собственников оказалось эффективнее, чем индивидуализм. Главное — правильно решить, кто будет представлять ваши интересы. Оптимальный вариант — это должны быть люди, живущие с вами в одном доме и достойные доверия.