Краткие ответы на наиболее часто возникающие вопросы по жизни ТСЖ

 

ВОПРОС: Если нарушены жилищные права гражданина, то какой орган будет защищать эти права?

ОТВЕТ: Жилищный кодекс России устанавливает возможность защиты нарушенных жилищных прав только через суд.

В судебном порядке могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные решения государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений и должностных лиц, в результате которых нарушены права и свободы граждан; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод. Защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права, восстановления нарушенного права, прекращения или изменения жилищного правоотношения и пр.

Жилищные споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные и другие организации, разрешаются арбитражными судами.

 

ВОПРОС: Что такое жилое помещение и чем оно отличается от нежилого помещения?

ОТВЕТ: Жилое помещение предназначено для проживания граждан и использования для бытовых и иных нужд. Жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам. Жилое помещение состоит как из самих жилых комнат, так и из комнат вспомогательного назначения, например, кухня, кладовая, коридор. Не включаются в общую площадь жилого помещения балконы, лоджии, веранды и террасы.

 

ВОПРОС: Что относится к жилым помещениям? Какие виды жилых помещений установлены ЖК РФ?

ОТВЕТ: Жилое помещение - это жилой дом, часть жилого дома, квартиры, комната. В зависимости от формы собственности жилищный фонд делится:

- на частный жилищный фонд - находится в собственности граждан и юридических лиц;

- на государственный жилищный фонд - жилые помещения принадлежат на праве собственности Российской Федерации и субъекту Российской Федерации;

- на муниципальный жилищный фонд - жилые помещения принадлежат муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

- на жилищный фонд социального использования - жилые помещения будут предоставляться гражданам по договору социального найма в государственных и муниципальных жилищных фондах.

Гражданам невозможно будет приватизировать эти помещения, как это было до 1 марта 2005 года, и распорядиться ими по своему усмотрению, например, продать, подарить и т.д.;

- на специализированный фонд, который будет предназначен для проживания отдельных категорий граждан. Специализированный фонд будет размещаться в жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда;

- на индивидуальный жилищный фонд. Жилые помещения, находящиеся в частном жилищном фонде, предназначены для проживания собственников жилья, членов их семей, граждан на условиях безвозмездного пользования;

- на жилищный фонд коммерческого использования. Данный фонд будет использоваться собственниками для проживания граж­дан на условиях возмездного пользования, т.е. собственник будет предоставлять такие помещения гражданам по договору найма и иным договорам.

 

ВОПРОС: Как трактует Жилищный кодекс России возможности переустройства и перепланировки жилого помещения?

ОТВЕТ: Переустройство жилого помещения - представляет собой установку, замену или перенос как инженерных сетей, так и оборудования санитарно-технического, электрического или другого назначения.

Перепланировка жилого помещения - представляет собой изменение всей конфигурации жилого помещения.

Изменение конфигурации жилого помещения - это, например, перенос стен в переустраиваемом помещении или возведение новых стен, а также снос перегородок.

Как переустройство, так и перепланировка требуют внесения произведенных изменений в технический паспорт жилого помещения.

Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании планируемых работ утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 № 266.

 

ВОПРОС: Какой орган в Московской области осуществляет государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным требованиям?

ОТВЕТ: Государственным органом Московской области специально уполномоченным на осуществление государственного контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности является Государственная жилищная инспекция Московской области.

 

ВОПРОС: Какие последствия ожидают гражданина, который самовольно перепланировал или переустроил жилое помещение?

ОТВЕТ: Если гражданин без соответствующего разрешения произвел работы, самовольно переустроив или перепланировав жилое помещение, то он несет установленную законодательством ответственность. Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести жилое помещение, которое было переустроено или перепланировано самовольно, в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда самовольно перепланированное или переустроенное жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угрозы их жизни или здоровью.

Суд по иску органа местного самоуправления, в случае если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приве­дено в прежнее состояние, может принять следующее решение:

  • в отношении собственника жилого помещения - такое жилое помещение может быть продано с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а также с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние;
  • если же жилое помещение занято гражданином по договору социального найма - то, в случае самовольного перепланирования или переустройства жилого помещения, производится расторжение договора с возложением на собственника жилого помещения, который является наймодателем, обязанностей по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

После этого орган местного самоуправления устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние, в противном случае это жилое помещение подлежит повторной продаже с публичных торгов.

 

ВОПРОС: Какими правами обладает собственник жилого помещения и какие обязанности он должен нести в связи с нахождением у него в собственности жилого помещения?

ОТВЕТ: Гражданин - собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться этим помещением, в том числе в целом и по частям, сдавать его в наем, в аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Вне зависимости от того, сам ли собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении, либо он предоставляет это жилое помещение гражданам на основании договора, он несет бремя содержания данного помещения, а если это помещение является квартирой, то и общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не нарушать права своих соседей, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила содержания общего имущества собственников помещений, а также не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением.

 

ВОПРОС: Какие обязанности лежат на членах семьи собственника жилого помещения?

ОТВЕТ: Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

 

ВОПРОС: Сохраняется ли право пользования жилым помещением члена семьи в случае прекращения семейных отношений с собственником?

ОТВЕТ: В том случае, если между собственником и членами его семьи прекращаются семейные отношения, жилое помещение не сохраняется заданными членами семьи, если не имеется какого-либо соглашения между ними. В судебном порядке принимается решение об обеспечении жилым помещением бывших членов семьи исходя из конкретной сложившейся ситуации.

 

ВОПРОС: Кто обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Кроме жилых помещений в многоквартирном доме находятся межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, техническое оборудование, механические конструкции, механическое, электрическое, санитарное, техническое и иное оборудование, которые предназначены для обслуживания данного жилого дома. Это и есть общее имущество в многоквартирном доме.

Общим имуществом также будет считаться земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный жилой дом, элементы его благоустройства, например асфальтированные площадки, подъезды к дому, элементы озеленения, деревья, кустарники, штакетники и пр. Все это входит в состав общего имущества жилого дома, а границы и размеры земельного участка будут определяться в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Собственники помещений с 1 марта 2005 года распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, а именно, владеют и пользуются им на основании Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

ВОПРОС: Могут ли пользоваться посторонние лица земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом?

ОТВЕТ: Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Жилищный кодекс России ограничил собственников жилых помещений на установление запрета для доступа других лиц к объекту, существовавшему до дня введения в действие настоящего Кодекса, например, на право прохода через земельный участок. Собственники помещений в многоквартирном доме не имеют права запретить гражданам, не проживающим в их доме, проходить через земельный участок, на котором расположен дом.

 

ВОПРОС: Что представляет собой право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и как оно будет распределяться по отношению к собственникам помещений такого дома?

ОТВЕТ: Право собственника помещения на общее имущество в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности, которая прямо пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения.

Собственник не может отдельно распорядиться долей в праве общей собственности на общее имущество, поскольку эта доля в праве общей собственности не выражена в конкретных метрах общей площади дома.

Собственник не вправе выделять как отдельное помещение, долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

 

ВОПРОС: Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом?

ОТВЕТ: В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

ВОПРОС: Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?

ОТВЕТ: Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

 

ВОПРОС: Оказывают ли содействие органы местного самоуправления в создании условий по управлению многоквартирными домами?

ОТВЕТ: В целях создания условий для управления многоквар­тирными домами органы местного самоуправления:

1.      обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2.      могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

3.      содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

 

ВОПРОС: Обязаны ли органы местного самоуправления и управляющие организации по запросам граждан предоставлять информацию?

ОТВЕТ: Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

 

ВОПРОС: Предусмотрен ли законом срок проживания временных жильцов?

ОТВЕТ: Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.

 

ВОПРОС: Какие жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду?

ОТВЕТ: К жилым помещениям специализированного жилищного фонда, или к специализированным жилым помещениям относятся следующие жилые помещения:

служебные жилые помещения;

жилые помещения в общежитиях;

жилые помещения маневренного фонда;

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются только жилые помещения, предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления.

Жилое помещение можно признать специализированным после после отнесения его к специализированному жилищному фонду в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Как включение жилого помещения, так и его исключение из специализированного жилищного фонда производится на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем.

 

ВОПРОС: На какой срок может быть создано ТСЖ?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

 

ВОПРОС: Юридическим или физическим лицом является ТСЖ?

ОТВЕТ: ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

 

ВОПРОС: Отвечает ли товарищество по обязательствам членов ТСЖ, и отвечают ли члены ТСЖ по обязательствам товарищества?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья обязательствам отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

 

ВОПРОС:  Какие права имеет товарищество собственников жилья в процессе своего существования?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством:

1) договор управления многоквартирным домом;

2) договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять:

1) смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;

2) специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

3) расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать:

-          на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для Каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять:

-          работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

-          пользоваться: предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

-          передавать:

по договору материальные и денежные; средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

-          продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

-          предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

-          в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

-          осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

-          заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

 

ВОПРОС: Что может предпринять ТСЖ в отношении своих членов, которые не исполняют своих обязанностей по участию в общих расходах?

ОТВЕТ: Если собственники помещений в многоквартирном доме не принимают участие в исполнении своих обязанностей по участию в общих расходах, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

 

ВОПРОС: Можно ли создать ТСЖ в строящемся многоквартирном доме?

ОТВЕТ: В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса России.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных дома осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

ТСЖ в строящемся многоквартирном доме создается в том же порядке, что и такое же товарищество в уже построенном и принятом в эксплуатацию многоквартирном доме.

 

ВОПРОС: Как и на основании чего может быть осуществлена реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья?

ОТВЕТ: Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Статьи 57-60 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основания и порядок реорганизации юридических относится лиц, к каковым относятся и ТСЖ.

Статьи 61-64 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основания и порядок ликвидации юридического лица.

 

ВОПРОС: Могут ли несколько ТСЖ объединиться в одно ТСЖ?

ОТВЕТ: Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13 Жилищного кодекса России, регламентирующего деятельность ТСЖ.

 

ВОПРОС: Какие органы являются органами управления товарищества собственников жилья?

ОТВЕТ: Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

 

ВОПРОС: Из чего состоят средства ТСЖ?

ОТВЕТ: Средства ТСЖ состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. Средства этих фондов могут расходоваться только на выполнение целевых задач, предусмотренных общим собранием ТСЖ.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

 

ВОПРОС: Может ли ТСЖ вести какую-либо хозяйственную деятельность?

ОТВЕТ: Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

 

ВОПРОС: Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься ТСЖ?

ОТВЕТ: Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживание, Эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные законом и уставом товарищества.

Поскольку ТСЖ по своему назначению является некоммерческой организацией, то и денежные средства, поступаемые на расчетный счет ТСЖ, должны расходоваться для обеспечения его нормального функционирования в целях достойного обеспечения прав собственников помещений, находящихся в товариществе.

 

ВОПРОС: Кто несет обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

ОТВЕТ: Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

- у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

- у нанимателя жилого помещения по Договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

- у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

- у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

 

ВОПРОС: Что включает в себя плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

-          плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

 

ВОПРОС: Какие расходы обязан нести собственник помещения в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

 

ВОПРОС: Кому предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг?

ОТВЕТ: Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, при отсутствии у них задолженности, или при заключении и выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

Для определения возможности получения субсидии требуется: во-первых, установить совокупный доход семьи; во-вторых, рассчитать максимально допустимую долю расходов семьи на оплату жилья; в-третьих, определить нормативную площадь жилого помещения, занимаемого семьей; в-четвертых, применить размер стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг в Московской области. С учетом этих параметров производится расчет, и если расчетная сумма превышает величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов семьи на оплату жилья, то нуждающимся гражданам предоставляется субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

 

ВОПРОС: Кто имеет право на субсидии?

ОТВЕТ: Право на субсидии имеют следующие граждане:

- пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- наниматели по договорам найма жилых помещений частногожилищного фонда;

- члены жилищных кооперативов;

- собственники жилых помещений.