Подготовлено по различным материалам с помощью МинЖКХ МО

 

Способы управления многоквартирным домом

(ТСЖ, управляющие компании, непосредственное управление собственников квартир)

 

 

ГЛАВНАЯ ТЕМА

 

Что должен знать каждый собственник квартиры?

Согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Также, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

 

Управление многоквартирными домами

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса России выбор способа управления многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предо­ставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники квартир обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом в срок до 01.05.08 и заключить договор с управляющей компанией.

Управлять жилым домом могут непосредственно собствен­ники квартир, созданное товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Если собственники не воспользуются предоставленным правом выбора способа управления, то органы местного самоуправления проведут открытый конкурс по отбору управляющей компании, и с победителем конкурса собственники будут обязаны заключить договор управления жилым домом сроком на 1 год.

Способ управления может быть изменен по инициативе общего собрания собственников.

 

Способы управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников квартир и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 

1. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса России, Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества и с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.

Основным преимуществом ТСЖ является прозрачность и контроль расходуемых собственниками квартир денег на содержание и обслуживание дома. ТСЖ открывает счет, на который поступают все деньги за коммунальные услуги, капитальный ремонт. Управляющая компания, которую наняло товарищество, рассчитывается за все работы с этого счета.

 

2. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (объединение жильцов без юридического оформления)

Согласно ст. 164 Жилищного кодекса России при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками квартир договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания, от имени собственников квартир в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

 

3. Управление управляющей организацией

При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса России орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

 

Создание Товарищества собственников жилья

ТСЖ, согласно ст. 135 ЖК РФ, это «объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».

Для функционирования ТСЖ необходимо избрать правление и председателя. Расходы на содержание органов управления будут отчисляться от полученных ТСЖ доходов и взносов членов ТСЖ.

Товарищество - это некоммерческая организация, юридиче­ское лицо, которое вправе нанимать на работу сотрудников по тру­довым и гражданско-правовым договорам и выплачивать зарплату. Источник выплаты - средства ТСЖ.

П. 2 ст. 152 Жилищного кодекса указывает источники формирования средств ТСЖ. Они формируются из:

обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

прочих поступлений.

Размер платы за коммунальные услуги осуществляется, исходя из утверждённых (в порядке, установленном федеральным законодательством) органами местного самоуправления тарифов - п.2 ст. 157 Жилищного кодекса России.

Если в доме образовано ТСЖ, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется органами управления ТСЖ - п.5 ст. 155 Жилищного кодекса России.

Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товариществом. Решение общего собрания имеет обязательную силу для всех проживающих, в том числе и не состоящих в ТСЖ.

Членство в ТСЖ носит добровольный характер. Значит, может сложиться ситуация, когда не все собственники квартир будут состоять в ТСЖ. С ними товарищество должно заключать отдельные договоры. Кроме того, каждый член ТСЖ вправе обжаловать решение общего собрания членов ТСЖ в судебном порядке, если считает, что этим решением нарушены права конкретного собственника.

Собственник квартиры, пусть и член ТСЖ, не лишается права на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, при наличии оснований (под. 4 п. 2 ст. 159 Жилищного кодекса России).