ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИПОТЕКИ НА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ

  ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ИПОТЕКИ НА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ

 

Л. НАУМОВА

 

Людмила Наумова, юрист банка.

("Бизнес-адвокат", N 10, 2004)

 

 

Важность надлежащего оформления документов, подтверждающих права собственности, понимает каждый юрист. Даже малейшая ошибка способна привести к серьезным последствиям. Чтобы обеспечить надежность сделки, нужно обязательно провести экспертизу документов для ипотеки.

На юридическую экспертизу должны представляться следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации (далее - госрегистрация) права собственности, выданное органами госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свидетельстве должен быть идентифицирован объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности: указан адрес, позволяющий однозначно определить местонахождение объекта недвижимости, условный или кадастровый номер, номера помещений. Если будет доказано, что передаваемые в ипотеку помещения принадлежат не залогодателю, существует риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой или его прекращения. Кроме того, при отсутствии в свидетельствах идентификации принадлежащих залогодателю помещений существует риск ненадлежащего описания предмета ипотеки (если в ЕГРП предмет ипотеки описан иначе, нежели в договоре ипотеки, либо если в договоре ипотеки предмет будет описан как часть здания), что приведет к признанию договора ипотеки незаключенным.

Если у залогодателя отсутствует свидетельство, то тут возможны две ситуации. Если право собственности у залогодателя возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г., далее - Закон "О государственной регистрации прав") и было зарегистрировано в органах, осуществлявших регистрацию прав до создания регистрирующих органов, то в соответствии со ст. 6 вышеуказанного Закона может быть произведена одновременно регистрация права собственности и договора ипотеки. Если же право собственности перешло к залогодателю позже введения в действие Закона и этот переход не зарегистрирован, то в таком случае у залогодателя отсутствует право собственности и до его регистрации ипотека невозможна.

2. Выписка из ЕГРП с датой, максимально приближенной к дате заключения сделки. В выписке необходимо обращать внимание на следующее:

- соответствие сведений, указанных в выписке, сведениям, указанным в свидетельстве;

- наличие сведений об обременениях объекта недвижимости;

- сведения об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия. Для подобных объектов указываются содержание обязательств по их сохранению, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств;

- сведения о наличии правопритязаний, т.е. о том, не поданы ли на госрегистрацию документы для перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу. В этом случае надо иметь в виду, что, как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, до госрегистрации права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до госрегистрации перехода права собственности продавец также не может им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Таким образом, если между лицом, за которым зарегистрировано право собственности, и иным лицом заключен договор купли-продажи, то данное имущество не может быть предметом ипотеки, поскольку ни продавец, ни покупатель не могут его заложить. Однако в настоящее время позиция судов по данному вопросу меняется - суды исходят из того, что продавец, пока он собственник имущества, не лишен права распоряжаться этим имуществом, и в случае такого распоряжения он обязан возместить покупателю возникшие убытки, но договор, по которому продавец распорядился уже отчужденным имуществом, недействительной сделкой не является. Но пока позиция эта в обзоре или постановлении Пленума ВАС РФ отражения не нашла.

3. Правоустанавливающие документы на предмет ипотеки.

4. Документы о правах залогодателя на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости (договор аренды, свидетельство о госрегистрации права собственности с правоустанавливающими документами), а также кадастровый план земельного участка.

5. Документы на проверку полномочий лиц, подписывающих договор.

6. Документы технического учета (выписка из техпаспорта, экспликация, поэтажный план, справка о стоимости предмета ипотеки).

7. Документы, подтверждающие наличие согласия на совершение сделки, если такое согласие требуется (согласие собственника имущества, если залогодатель обладает предметом ипотеки на праве хозяйственного ведения, согласие органов управления залогодателя на совершение сделки, если в соответствии с законом или учредительными документами такое согласие требуется, и т.д.).

8. Документы, подтверждающие согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного участка (в соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., далее - Закон "Об ипотеке").

9. Документы об оплате предмета ипотеки, приобретенного залогодателем. В соответствии со ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, ипотека по договору с банком будет являться последующей.

Кроме того, при отсутствии оплаты существует риск расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца этих помещений в связи с существенным нарушением покупателем условий договора.

10. Иногда нотариусы наряду со справкой об оценке объекта недвижимости требуют документ, подтверждающий оценку права аренды земельного участка (если земельный участок принадлежит залогодателю на праве аренды) либо об оценке нормативной цены земельного участка (если земельный участок принадлежит залогодателю на праве собственности).

11. Договоры, являющиеся обременением предмета ипотеки (договоры аренды и т.д.), - при наличии таких обременений.

12. Отчет независимого оценщика об оценке стоимости предмета ипотеки - в случаях, когда в соответствии с действующим законодательством требуется проведение независимой оценки - например при принятии в ипотеку помещений, находящихся в государственной собственности. В соответствии со ст. 67 Закона "Об ипотеке" оценка закладываемого земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Некоторые авторы полагают, что это означает, что оценка земельного участка независимым оценщиком должна осуществляться всегда.

13. Документы, из которых следует возможность использования данных помещений как самостоятельных объектов недвижимости.

 

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

 

Правоустанавливающие документы должны проверяться на соответствие их законодательству, действовавшему в момент их заключения (принятия), а также на наличие особенностей совершения сделок с данным объектом недвижимости (наличие статуса памятника культурного наследия, обязанность сохранения профиля помещения, наличие преимущественного права каких-либо лиц на приобретение данного объекта недвижимости и т.д.).

Признание договора, на основании которого у залогодателя возникло право собственности, недействительной сделкой или незаключенным договором (ненормативного акта недействительным, отмены решения судебных органов) влечет признание госрегистрации права собственности недействительной, а договора ипотеки - ничтожной сделкой.

Правоустанавливающие документы должны содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости. При отсутствии однозначной идентификации существуют риски: признания договора незаключенным (акта государственного органа недействительным); истребования имущества из чужого незаконного владения, если будет доказано, что объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано на основании данного документа, не является объектом недвижимости, указанным в правоустанавливающих документах. В любом из этих случаев договор ипотеки будет признан ничтожной сделкой.

Если состав лиц, указанных в правоустанавливающих документах, и лиц, указанных в свидетельстве о праве собственности, не совпадает, то необходимо истребовать всю цепочку документов, на основании которых произошла замена лица (например, документы об изменении наименования юридического лица, его реорганизации и т.п.).

Если залогодатель приобрел право собственности на объект недвижимости в результате строительства, то необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии со ст. 25 Закона "О государственной регистрации прав" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. В соответствии со СНиП 3.01.04-87 документом, подтверждающим создание объекта недвижимости, является акт государственной приемочной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Таким образом, право собственности на возведенный объект недвижимости возникает на основании вышеуказанного акта, утвержденного органами местного самоуправления, и договора (строительного подряда, инвестиционного контракта и т.д.).

В этом случае необходимо проверять следующее:

- создана ли государственная приемочная комиссия уполномоченным органом;

- имеется ли в акте ссылка на разрешение на строительство, выданное органами местного самоуправления;

- соответствуют ли данные об объекте недвижимости (адрес, площадь и т.д.), указанные в акте, данным, указанным в свидетельстве. Если в соответствии с актом в эксплуатацию вводится объект недвижимости, например, по другому адресу, то существует риск признания того, что акт издан в отношении иного объекта недвижимости, а также того, что в отношении данного объекта акт отсутствует, а сам объект является самовольной постройкой;

- соответствие акта по форме и содержанию общим требованиям и требованиям в зависимости от вида объекта;

- наличие подписей всех членов комиссии;

- утвержден ли акт органом, назначившим комиссию.

При несоответствии акта вышеуказанным требованиям он может быть признан недействительным, а объект недвижимости - самовольной постройкой.

При отсутствии разрешения на строительство, документов о наличии у застройщика права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости, соответствующих действующему законодательству, объект недвижимости также может быть признан самовольной постройкой, что приведет к признанию договора ипотеки ничтожной сделкой.

Часто право собственности регистрируется на основании акта приемочной комиссии, создаваемой заказчиком. Это неправильно, поскольку такой акт только подтверждает исполнение обязательств подрядчиком по договору подряда, но не является актом государственной приемочной комиссии.

Но акт подтверждает факт создания объекта недвижимости, но не возникновение у застройщика прав на него, поэтому необходимо исследовать договор, на основании которого возникло право собственности. Основное, на что надо обращать внимание, - действительно ли у залогодателя на основании этого договора возникает собственность именно на закладываемые помещения. Так, например, по одним договорам залогодателю принадлежит доля в праве собственности, а не право собственности на помещения. По другим договорам выясняется, что к залогодателю перешли права на иные помещения, чем передаваемые им в залог.

Когда же нежилые помещения приобретаются на вторичном рынке, то тут правовые основания для такого приобретения весьма разнообразны - это и договоры купли-продажи, и отступное, и договоры мены, и внесение имущества в уставный капитал.

В договорах купли-продажи, помимо общих требований, необходимо проверять, указана ли цена имущества, при отсутствии которой, в соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор купли-продажи является незаключенным. Кроме того, необходимо обращать внимание на то, не отчуждается ли имущество по цене значительно ниже рыночной. Продажа имущества по цене значительно ниже рыночной может привести к признанию договора купли-продажи ничтожной сделкой - например, если в соответствии с законодательством должна была определяться рыночная цена имущества. Кроме того, договор купли-продажи может быть признан ничтожной сделкой на основании ст. 169 ГК РФ, если будет доказано, что цена, указанная в договоре, занижена с целью уклонения от налогообложения. В Постановлении ФАС МО от 7 июня 2001 г. N КГ-А40/2787-01 договор купли-продажи имущества по цене значительно ниже рыночной был признан ничтожной сделкой в связи с тем, что такая цена была установлена с целью причинить вред кредитору продавца.

Когда имущество приобретено в результате приватизации, необходимо проверять, соблюдены ли нормы законодательства о приватизации, действовавшие на момент приватизации, - был ли предусмотрен законодательством способ, которым было приобретено имущество, соблюдены ли требования к порядку осуществления приватизации данным способом, указано ли данное имущество в документах о приватизации. Малейшее нарушение законодательства о приватизации может привести к признанию договора, на основании которого осуществлялась приватизация, ничтожной сделкой и истребованию имущества государством из чужого незаконного владения, что приведет к признанию договора ипотеки ничтожной сделкой. Кроме того, необходимо проверить, не обременены ли данные помещения приватизационными условиями (например, о сохранении профиля помещений - использования под продуктовый магазин и т.д.). При наличии таких условий необходимо, чтобы они соблюдались, в ином случае существует риск расторжения договора и возврата имущества в государственную собственность. Кроме того, такие обременения должны быть отражены в договоре ипотеки.

При внесении имущества в уставный капитал АО или ООО следует проверять, имел ли орган управления учредителя, который принял решение об участии в новом обществе, право на принятие такого решения об участии в новом обществе и о внесении имущества в уставный капитал. Даже если вопрос об участии учредительными документами не отнесен к исключительной компетенции общего собрания или совета директоров, то в случае, если внесение имущества в уставный капитал является для вносящего АО или ООО крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, должен соблюдаться порядок совершения крупной сделки.

Кроме того, в соответствии со ст. 34 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ (в ред. от 24 февраля 2004 г., далее - Закон "Об АО") при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. В соответствии со ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ (в ред. от 21 марта 2002 г., далее - Закон "Об ООО"), если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 МРОТ, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Таким образом, при оплате акций или долей недвижимостью должен составляться отчет независимого оценщика.

Также в Законах "Об АО" и "Об ООО" указано, что АО и ООО учреждаются на основании решения учредительного собрания, а вопросы об увеличении уставного капитала относятся к компетенции общего собрания акционеров для АО и участников для ООО.

Таким образом, при проверке правильности внесения имущества в уставный капитал АО или ООО необходимо проверить следующие документы: решение о вступлении в число участников ООО или акционеров АО и о внесении в уставный капитал недвижимого имущества органа юридического лица (если имущество вносится акционером или участником, который является юридическим лицом), к компетенции которого относится решение данного вопроса; решение о создании АО или ООО, в уставный капитал которого вносится имущество, или решение акционеров (участников) об увеличении уставного капитала; отчет независимого оценщика об оценке вклада, вносимого неденежными средствами; акт передачи имущества, подтверждающий внесение имущества.

 

ПРОВЕРКА ПОЛНОМОЧИЙ

 

Государственные и муниципальные унитарные предприятия

 

Статьей 3 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ (в ред. от 8 декабря 2003 г., далее - Закон "Об унитарных предприятиях") установлена специальная правоспособность унитарного предприятия. Оно может иметь гражданские права, соответствующие предмету и целям его деятельности, предусмотренным в уставе этого унитарного предприятия, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

В соответствии с п. 18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 унитарные предприятия не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК РФ), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные в порядке требований п. 2 ст. 295 ГК РФ, по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 августа 1997 г. N 1833/97 было указано, что "...нефтебаза на момент совершения залоговых сделок являлась унитарным предприятием, предмет и цели деятельности которого были строго ограничены уставом. Судебные инстанции не установили, могло ли повлиять исполнение договоров о залоге на прекращение уставной деятельности предприятия в результате отчуждения его основных и оборотных средств, не дали оценку соотношению баланса нефтебазы с тем объемом основных и оборотных средств, которые являлись предметом залога".

В соответствии со ст. ст. 294 и 295 ГК РФ, ст. 18 Закона "Об унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества.

В п. 40 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 указано, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2002 г. N 940 согласование сделок ФГУПов с недвижимым имуществом осуществляет Минимущества РФ.

Порядок согласования таких сделок установлен распоряжением Минимущества РФ от 5 ноября 2003 г. N 6155-р. Территориальные органы Минимущества РФ согласовывают передачу ФГУПом в залог недвижимого имущества, общая площадь которого составляет менее 1000 кв. м, и стоимость, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости такого имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, составляет менее 25 млн. руб. В случае если федеральное недвижимое имущество расположено в ином субъекте РФ, нежели ФГУП, решение о согласовании такой сделки принимается территориальным органом Минимущества РФ по месту регистрации указанного ФГУП с учетом мнения территориального органа Минимущества РФ по месту расположения недвижимого имущества. Минимущество РФ осуществляет согласование не подпадающих под указанные выше критерии сделок ФГУП в отношении закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения федерального недвижимого имущества. Но территориальные органы Минимущества РФ могут осуществлять согласование сделок, отнесенных к компетенции Минимущества, по специальному поручению Минимущества РФ.

Но в соответствии с Указом Президента от 9 марта 2004 г. N 314 Минимущество упразднено, а его функции по управлению имуществом упраздняемого Минимущества РФ переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, в связи с чем пока не ясно, в каком порядке будет осуществляться согласование сделок с недвижимостью.

Кроме того, в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) должна производиться оценка рыночной стоимости предмета ипотеки независимым оценщиком.

Таким образом, при залоге имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, должны соблюдаться следующие требования: залогодателем должно выступать лицо, которому данное имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (а не собственник имущества); цель, с которой совершается ипотека, должна соответствовать целям деятельности предприятия; необходимо проверять, не приведет ли залог имущества к невозможности использования имущества по назначению и/или к прекращению деятельности предприятия; необходимо согласовывать с уполномоченными органами собственника имущества передачу данных помещений в ипотеку; должен составляться отчет независимого оценщика рыночной стоимости предмета ипотеки.

 

Акционерные общества

 

В соответствии со ст. ст. 78 и 81 Закона "Об АО" в перечне сделок, которые могут быть признаны крупными сделками и сделками с заинтересованностью, указаны договоры залога.

Таким образом, при принятии в ипотеку нежилых помещений необходимо проверять наличие признаков крупной сделки или сделки с заинтересованностью.

Необходимо получить решение совета директоров для крупных сделок (от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату) или общего собрания акционеров (свыше 50%). Кроме того, в соответствии со ст. 78 Закона "Об АО" совет директоров должен определять рыночную стоимость закладываемого имущества. Таким образом, при заключении договоров ипотеки с АО необходимо получить документ совета директоров об оценке закладываемого имущества и решение об одобрении сделки.

В соответствии с п. 4 ст. 79 Закона "Об АО" в решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), цена, предмет сделки и иные существенные условия договора.

 

Общества с ограниченной ответственностью

 

Для ООО договоры ипотеки также могут являться крупными сделками или сделками с заинтересованностью.

Крупной сделкой является сделка, сумма которой составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении такой сделки, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки (ст. 46 Закона "Об ООО").

Для совершения таких сделок необходимо получение согласия общего собрания участников. Однако уставом может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (п. 6 ст. 46 Закона "Об ООО").

Хотя для ООО такое требование, как к АО (п. 4 ст. 79 Закона "Об АО"), не установлено, тем не менее думается, что и в решении об одобрении сделки для ООО также должны быть указаны все существенные условия договора ипотеки.

 

Некоммерческая организация

 

В соответствии со ст. 50 ГК РФ некоммерческая организация является субъектом со специальной правоспособностью. Сделка по залогу имущества должна соответствовать учредительным документам, т.е. быть прямо разрешена ими или как минимум заключаться с целью, для которой данная организация создана. Если учредительными документами не предусмотрена возможность залога недвижимого имущества данной организации, то для заключения договора залога необходимо внесение соответствующих изменений в учредительные документы и получение согласия учредителей на залог имущества. В ином случае договор ипотеки может быть признан ничтожной сделкой.

 

ПОЛНОМОЧИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ

 

При заключении договора ипотеки должны также проверяться полномочия представителя залогодателя, подписывающего договор. Помимо признаков крупной сделки, необходимо проверять, не ограничены ли полномочия данного лица учредительными документами. Так, в одном случае генеральный директор обязан был согласовывать совершение сделок с недвижимым имуществом с советом директоров, в другом - все сделки совершать только с согласия общего собрания акционеров.

Если лицо действует на основании доверенности, то следует проверять, дает ли доверенность право на заключение таких договоров, а также заверена ли она нотариально.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

При ипотеке должны проверяться все документы - правоустанавливающие, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор, документы о правах на земельный участок.

При анализе документов необходимо выявлять все возможные риски, даже те, наступление которых кажется маловероятным. Иногда недобросовестный залогодатель может специально создать эти риски - например, имущество специально продается залогодателю лицом, связанным с ним по договору, являющемуся недействительной сделкой, а затем, когда доходит до обращения взыскания на предмет ипотеки, договор купли-продажи признается недействительной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями.