Реформа ЖКХ, конечно, идет, но так медленно, что изменений почти не видно. 1 января 2007 года должна вступить в силу норма Жилищного кодекса, которая обозначит переход от государственного способа управления многоквартирными домами к частному. Однако, скорее всего, этого не произойдет. Госдума РФ намерена продлить срок выбора гражданами управляющих компаний до 1 января 2008 года.

Ни в одной стране нет такого количества владельцев недвижимости, как в России. В руках у населения находиться уже 77% всего жилого фонда. Передав жилье в частную собственность, государство хочет сделать следующий шаг - снять с себя ответственность за его содержание. Как известно, граждане до конца текущего года (или следующего, если соответствующий законопроект будет принят) должны выбрать способ управления домами, то есть: создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), выбрать управляющую компанию или вести общедомовое хозяйство своими силами. Какой способ управления лучше?

Преимущества и недостатки ТСЖ

Московские власти не скрывают, что заинтересованы в создании ТСЖ. Такая форма объединения жителей удобна, поскольку позволяет в дальнейшем решать вопросы обслуживания дома оперативно.

Не нужно по каждому незначительному поводу собирать всех собственников, есть доверенное лицо - председатель, который уполномочен представлять интересы жильцов.

Именно в ТСЖ город намерен передать ресурсы, которые сегодня идут в ДЭЗ. Товарищество сможет эффективнее распорядиться бюджетными средствами, направляемыми на содержание дома.

Как юридическому лицу ТСЖ проще отстаивать права своих членов в суде, заключать договоры с управляющими и обслуживающими компаниями, добиваться предоставления качественных услуг.

Однако есть случаи злоупотребления со стороны председателей ТСЖ, примеры казнокрадства или некомпетентного управления, махинации с освободившимися жилыми и нежилыми помещениями (вплоть до постепенного выживания нелояльных к правлению ТСЖ собственников из дома). К тому же, как любое юридическое лицо, ТСЖ облагают налогами.

На сегодняшний день в Москве создано около 1500ТСЖ, больше всего - в новостройках. Образование ТСЖ входит обязательным пунктом в договор купли-продажи квартиры. Если будущие собственники за три месяца до начала работы приемочной комиссии не создадут ТСЖ, то конкурс по выбору ТСЖ проведет префектура.

Самообслуживание

Управлять домом граждане могут и самостоятельно, но выполнять это непросто. Во-первых, нужны компетентные, профессиональные люди из числа собственников, которые могли бы заниматься общедомовым хозяйством. Во-вторых, каждое соглашение и договор с поставщиками услуг необходимо утверждать на общем собрании, а подписывать - самостоятельно. Правда, не надо оплачивать работу председателя, аппарата и управляющей компании. Да и задолженность соседа не коснуться остальных - каждый платит за себя. Однако при такой форме управления домом сложно провести текущий, а тем более капитальный ремонт. Для этих целей потребуется собрать немалую сумму, а также получить какую-то долю средств из городского бюджета. Кому, на какой счет город сможет перечислить деньги, если они будут выделены? У жильцов многоквартирного дома шансов договориться очень мало. Такой вариант самоуправления годиться лишь для небольших домов, говорят эксперты.

Найти надежную управляющую компанию

Самый простой способ для большинства граждан - доверить свой дом профессиональной  управляющей компании или ДЭЗ. В последнем случае даже собрания проводить не надо. Все остается как было. По истечении срока, отпущенного на самоопределение, гражданам предложат компанию, выбранную в ходе открытого конкурса, который проведет префектура.

Большинство экспертов полагают, что победителями станут ДЭЗ. Хотя бы потому, что уже знакомы гражданам и вряд ли существенно поднимут тарифы на обслуживание. Если качество работы ДЭЗ устраивало, то менять эту компанию на другую действительно не стоит. Но на тарифы и перечень услуг надо обратить внимание.

Выбрать частную управляющую компанию сложнее. Этот рынок пока еще не сформирован. Малый и средний бизнес с опаской относятся к сфере ЖКХ, где не отработаны многие юридические, технические и экономические вопросы взаимодействия частных, государственных структур и потребителей. Однако сама отрасль потенциально привлекательна, поскольку на ЖКХ приходиться 16% основных фондов страны. В Москве на субсидирование эксплуатации жилья выделяют 38 млрд. руб. из городского бюджета.

Для защиты граждан от возможного мошенничества на этом рынке столичные власти намерены использовать систему страхования. Дело в том, что деятельность управляющих компаний никак не регламентирована. Страхование профессиональной ответственности пока является единственной гарантией для потребителей. Профессиональную компанию от фирмы-однодневки можно отличить по несоответствию перечня услуг и размера оплаты. Стоимость работ по обслуживанию дома не должна быть ниже ставок, рекомендуемых правительством Москвы. Разработан стандарт перечня услуг, необходимых и достаточных для управления домом. Он оплачивается по установленным городом тарифам, которые пересматриваются раз в год. Дополнительные услуги, такие, например, как чистка ковров, консьерж или доставка почты, заказывают сами жильцы, а значит, и платят за них сверх норматива.

Договор дороже денег

Управляющую компанию можно выбрать на срок от года до пяти лет. Для начала лучше воспользоваться краткосрочным договором.

Законодательство предусматривает четкую отчетность компании перед собственниками. В течении первого квартала текущего года граждане вправе требовать отчета о выполнении договора управления за предыдущий год.

Если управляющая компания назначена по конкурсу, то свой отчет она направляет в префектуру. Невысокое качество обслуживания, невыполнение взятых обязательств позволяют собственникам отказаться от услуг управленцев и не возобновлять сотрудничество.

Можно разорвать договор, и не дожидаясь окончания срока действия. Для этого общее собрание принимает соответствующее решение и проводит выборы новой управляющей компании. Информацию направляют в префектуру, которая и обеспечивает реализацию решения граждан. Прежняя управляющая компания обязана передать новой всю техническую, финансовую и юридическую документацию.

{phpbb_discuss:Эксплуатация и управление}