На вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, отвечают специалисты фонда «Институт экономики города».

 

Возможно ли совмещение разных способов управления многоквартирным домом?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Одновременное совмещение нескольких способов не допускается.

Кто осуществляет выбор способа управления многоквартирным домом?
Кодекс устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме. Решение общего собрания собственников может быть принято как путем очного, так и заочного голосования. При заочном голосовании собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на доверенности, составленной в письменной форме.
Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Кто кроме жильцов-собственников жилых помещений в многоквартирном доме может участвовать в принятии решений на общем собрании?
Кодекс предусматривает, что в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме участвуют муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений кодексом не оговорены. От имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы МСУ, а также юридические лица и граждане.

Возможно ли изменение способа управления многоквартирным домом?
Кодекс закрепляет за собственниками право на изменение в любое время реализуемого способа управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Каков порядок выбора управляющей организации органом местного самоуправления в случае непринятия собственниками жилых помещений решения о способе управления?
В случае непринятия собственниками жилых помещений в течение года решения о выборе способа управления домом, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться на открытом конкурсе, проводимом в порядке, утвержденном Правительством Российской Федерации. Этот акт может устанавливать не только процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса. Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом, исходя из выбранного ими способа.

Какими документами регулируются взаимоотношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления?
Собственники помещений в многоквартирном доме заключают с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления, договор управления на условиях, выработанных на открытом конкурсе.
Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). По согласованию сторон могут быть установлены и иные сроки подписания договора.
Управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня получения предложения собственников в свою очередь вправе подписать договор или передать разногласия на рассмотрение суда.
Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными. Если управляющий передал разногласия на рассмотрение суда, то суд может определить условия договора управления и обязать собственников помещений заключить договор управления на этих условиях. Если собственники помещений уклоняются от заключения договора управления, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Что делать, если орган местного самоуправления не выполняет обязанность по выбору управляющей организации?
Кодекс предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, в котором в течение года не выбран способ управления этим домом, или решение о способе управления принято, но не реализовано. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность по организации открытого конкурса среди управляющих организаций, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Всегда ли необходимо проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации?
Кодекс предусматривает возможность заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса. Такая процедура допускается, если конкурс признан несостоявшимся. В соответствии с ГК РФ конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник.

Возможно ли управление многоквартирным домом несколькими управляющими организациями?
Кодекс устанавливает управление многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом - это единый сложный объект недвижимости, и управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно, поскольку при этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений, что является недопустимым.

{phpbb_discuss:Эксплуатация и управление}