СОСЕД СОСЕДУ - ТОВАРИЩ?

Екатерина Притчина, эксперт юридического бюро "Бизнес и закон".
Светлана Чернобровкина, эксперт юридического бюро "Бизнес и закон".

Источник публикации
"Бизнес-адвокат", 2005, N 13


 


Ключевым вопросом создания ТСЖ является проблема урегулирования земельных отношений. Новелла ЖК РФ - включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве долевой собственности. Ранее Законом о ТСЖ устанавливалась возможность передачи земельного участка в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона N 189-ФЗ возникновение права общей долевой собственности на земельный участок связывается с существованием (постройкой) многоквартирного дома и проведением кадастрового учета участка, на котором расположен дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Земельный участок, сформированный до вступления в силу ЖК РФ, бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Когда участок не сформирован, любое уполномоченное общим собранием собственников лицо вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка. Если многоквартирный дом построен после вступления в силу ЖК РФ, то его приемка возможна только при наличии сформированного участка. В этом случае в соответствии со ст. ст. 36, 38 ЖК РФ право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.
Таким образом, право общей собственности на землю также возникает без отдельной государственной регистрации. Однако общий земельный участок может быть передан в пользование по договору аренды или обременен правом ограниченного пользования - сервитутом (п. п. 4, 5 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае, поскольку общее имущество является неделимым, представляется невозможным выделить предмет заключаемого договора. Может ли при этом осуществляться распоряжение общим земельным участком как недвижимым имуществом, без регистрации права собственности на него? Ответа на такой практический вопрос новое жилищное законодательство не дает.