О ПРИМЕНЕНИИ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

А.М. Эрделевский, профессор МГЮА, д.ю.н.

Источник: Справочно-правовая система "Консультант-плюс" 

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК). Как известно, этот имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызывал самое пристальное общественное внимание и многочисленные дискуссии еще на стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхождение нового ЖК в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.
Так, анализ содержания ЖК позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК).
Прежде всего следует остановиться на положениях Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), устанавливающих соотношение между нормами ЖК и ранее принятых нормативных правовых актов. Пунктом 1 ст. 4 Вводного закона предусмотрено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и самому Вводному закону.
Казалось бы, из п. 1 ст. 4 Вводного закона вполне явно следует, что любая коллизия между нормами ЖК и иных законов должна решаться в пользу ЖК. Однако применительно к возможным коллизиям между нормами ЖК и ГК такой вывод может оказаться небесспорным. Дело в том, что, как следует из п. 1 ст. 4 ЖК, регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Некоторые из них представляют собой разновидность административно-правовых отношений, например отношения, возникающие в связи с учетом жилищного фонда, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда, получением разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений, и др. Другие отношения по своему существу являются гражданско-правовыми. Это, в частности, возникающие между собственниками жилых помещений отношения по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.
Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК - это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками. В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290, определяющей состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно специальной разновидностью гражданско-правовых отношений, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства - гражданского или жилищного - должны применяться для регулирования таких отношений. В силу принципа конкуренции норм, а также в силу правила п. 1 ст. 7 ЖК, из которого следует применимость к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона коллизии между нормами ГК и ЖК должны решаться в пользу ЖК.
Однако в п. 2 ст. 3 ГК содержится весьма точное и жесткое правило (равного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в любых других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях ни ст. 3, ни другие нормы ГК не предусматривают. Таким образом, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК должны решаться в пользу ГК.
Можно ли счесть п. 1 ст. 4 Вводного закона и п. 1 ст. 7 ЖК способными парализовать действие п. 2 ст. 3 ГК, что открывало бы путь к разрешению возможных коллизий в пользу ЖК? Думается, что скорее нет, чем да. Статья 7 ЖК, как следует из ее названия, устанавливает правила применения жилищного законодательства по аналогии, в то время как ст. 3 ГК посвящена непосредственно составу гражданского законодательства и устанавливает принципы его действия. Что касается п. 1 ст. 4 Вводного закона, то эта норма предусматривает приоритет ЖК перед другими законами в случае противоречия между ними лишь на период до приведения таких других законов в соответствие с ЖК. То есть противоречие между ГК и ЖК, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения соответствующей нормы ГК в соответствие с ЖК. Такая возможность законодателем была использована в ст. 11 Вводного закона, где в целях приведения ГК в соответствие с ЖК были внесены изменения в ст. 672, 679, 680, 685 ГК. Таким образом, использовав возможность приведения ГК в соответствие с ЖК, вносить какие-либо иные изменения в ГК законодатель не счел необходимым. Отсюда следует, что сегодня нет более оснований рассматривать ГК в рамках п. 1 ст. 4 Вводного закона, то есть в числе законов, находящихся в стадии "впредь до приведения в соответствие с ЖК". Основываясь на такой позиции, следовало бы подходить к разрешению коллизий между нормами ГК и ЖК без учета п. 1 ст. 4 Вводного закона, что, как представляется, должно было бы окончательно склонить чашу весов в пользу ГК. При таких обстоятельствах представляется очевидной необходимость легального, то есть самим законодателем, или судебного, то есть Верховным Судом РФ, разъяснения вопроса о взаимодействии норм ГК и ЖК.
Перейдем непосредственно к тем нормам ГК и ЖК, между которыми усматриваются противоречия. Согласно п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Все вышеперечисленные объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пункт 4 ст. 36 ЖК предусматривает, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Помимо принятия решений о передаче общего имущества в пользование (что представляет собой акт распоряжения общим имуществом), ст. 44 ЖК к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены такие вопросы, как принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, выбор способа управления многоквартирным домом и др. Правила проведения общих собраний установлены в ст. 45 - 48 ЖК.
В целях сопоставления с гражданским законодательством важно отметить, что согласно п. 3 ст. 45 ЖК общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, а в силу п. 1 ст. 46 ЖК решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК перечислены действия, которые представляют собой пользование или распоряжение общим имуществом. Решение общего собрания является обязательным для сособственников (п. 5 ст. 46 ЖК), хотя и может быть при определенных условиях обжаловано в суд (п. 6 ст. 46 ЖК).
Таким образом, для совершения действий по распоряжению и пользованию общим имуществом ЖК не требует согласия всех собственников жилых помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК, в соответствии с которыми пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Возможности отступления от этого правила путем установления иного в законе или договоре ст. 246 и 247 ГК не предусматривают.
Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами ГК и ЖК, причем при существующем состоянии законодательства эта коллизия имеет, по изложенным выше соображениям, большие основания быть решенной в пользу ГК.

Необходимо скорейшее внесение ясности в этот вопрос, особенно с учетом возможности защиты права собственности на основе не только национального российского законодательства, но и ст. 1 Протокола 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод...