КТО ПЛАТИТ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ В 2006 Г.?

М.О.Денисова
Главный редактор журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение"

Источник публикации
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 2

 (извлечения)


Организации различных форм собственности, систем налогообложения и видов деятельности в 2006 г. вновь столкнулись с многочисленными изменениями в области налогового права. К таким изменениям, в частности, можно отнести повсеместное вступление в силу гл. 31 "Земельный налог" НК РФ. Несмотря на то что часть хозяйствующих субъектов в 2005 г. исчисляла земельный налог по правилам, установленным данной главой, в большинстве муниципальных образований представительные органы привели местные законы в соответствие с гл. 31 НК РФ только в конце 2005 г.
В данной статье рассмотрены наиболее интересные и сложные моменты в области земельных отношений, влияющие на уплату земельного налога.

Налогоплательщиками земельного налога согласно п. 1 ст. 388 НК РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения...

Основание уплаты земельного налога - свидетельство о госрегистрации

Несмотря на многочисленные разъяснения со стороны финансового и налогового ведомств о моменте признания организаций - собственников земельных участков плательщиками налога, этот вопрос до сих пор остается актуальным. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Это означает, что земельный налог должен уплачиваться в отношении тех земельных участков, права на которые зарегистрированы надлежащим образом.
В случае если документы по регистрации земельного участка находятся в стадии оформления, обязанность по уплате земельного налога у его приобретателя возникает с момента государственной регистрации права на землю. Это разъяснили Федеральная налоговая служба (Письмо от 29.04.2005 N 21-4-04/154@), и Минфин (Письма от 25.05.2005 N 03-06-02-04/33, от 10.10.2005 N 03-06-02-04/84). В свою очередь, предыдущий владелец земельного участка является плательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на участок. Это связано с тем, что регистрация прав и регистрация прекращения этих прав производятся одновременно (Письмо Минфина России от 10.06.2005 N 03-06-02-04/41).
В своих разъяснениях чиновники предупреждают, что если приобретатель земельного участка уклоняется от его государственной регистрации либо не предпринимает действий по оформлению соответствующих прав, решение о такой регистрации может быть вынесено в судебном порядке на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ. Подобные факты будут выявляться налоговыми органами в ходе проводимой ими контрольной работы с последующим рассмотрением вопроса о привлечении уклоняющихся от госрегистрации прав собственности на землю лиц к налоговой ответственности, предусмотренной ст. ст. 120, 122 НК РФ (с учетом положений ст. 110 НК РФ).

Земля многоквартирного дома

Наиболее сложно определить налогоплательщика в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. В числе общего имущества в данной статье поименован земельный участок, на котором расположен дом, а также элементы озеленения, благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома.
В свою очередь, согласно ст. 23 Закона N 122-ФЗ <5> государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
--------------------------------
<5> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ст. 16 Закона N 189-ФЗ <6> предусмотрен порядок перехода в собственность земельных участков под многоквартирным домом и иными входящими в его состав объектами. Итак, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме:
- если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении его проведен государственный кадастровый учет;
- если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то он переходит в общую долевую собственность с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета. В данном случае с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе обратиться любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо (п. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Обратите внимание: многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 6 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).

Представим вышесказанное в таблице:

 Многоквартирный дом построен:
 до введения в действие ЖК РФ  после введения в действие ЖК РФ
 Земельный участок сформирован Земельный участок не сформирован 
Ситуация N 1Ситуация N 2Ситуация N 3
Сложностей с определением собственников земельного участка не возникает, так как ими являются владельцы помещений многоквартирного домаВозникают сложности сложности сопределением собственника земельного участка, так как право собственности на него возникает только с момента формирования и проведения государственного кадастрового учетаСложностей с определением собственников земельного участка не возникает, так как на момент сдачи дома земельный участок сформирован, что обуславливает единовременное возникновение права собственности на помещение и соответствующую часть земельного участка

Рассмотрим более подробно ситуацию N 2. Справедливости ради отметим, что Минфин в подобной ситуации не дает однозначного ответа на вопрос, кто является плательщиком земельного налога в данном случае, и ограничивается общими фразами: основанием для взимания земельного налога является наличие у налогоплательщика правоустанавливающего документа на земельный участок (Письмо Минфина России от 06.06.2005 N 03-06-02-04/38). С такой проблемой, в частности, в 2005 г. столкнулись жилищно-строительные кооперативы г. Москвы, которые ранее, до вступления в силу гл. 31 НК РФ, исчисляли, уплачивали земельный налог и сдавали декларации в налоговую инспекцию в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю".

История вопроса

Согласно п. 26 Инструкции МНС России от 21.02.2000 N 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за землю" до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).
Аналогичный порядок был рекомендован специалистами и в отношении ТСЖ, которые руководствовались ст. 37 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", на основании которой в обязанности правления товарищества входил контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Однако в связи с отменой вышеприведенных нормативных документов данный порядок утратил силу.

В данный момент

Решение рассматриваемой нами ситуации чрезвычайно актуально. Это связано с тем, что наличие правоустанавливающего документа не служит основополагающим фактором для определения налогоплательщика, так как потенциальные собственники земельного участка только в момент его формирования и проведения государственного кадастрового учета получат его в общую долевую собственность.
В свою очередь, Минфин России в Письме от 06.06.2005 N 03-06-02-04/38 не акцентирует внимания на моменте формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Он говорит, что в соответствии с п. 1 ст. 392 НК РФ в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Далее Минфин разъясняет, что физические лица уплачивают налог и авансовые платежи по налогу на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (п. 4 ст. 397 НК РФ). Следовательно, сумма налога (авансового платежа по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами.
Приведенная финансистами аргументация свидетельствует о том, что ЖСК и ТСЖ с момента вступления в силу гл. 31 НК РФ и местных законов, принятых в соответствии с ней, не должны исчислять, уплачивать земельный налог и подавать декларации в налоговую инспекцию.
В то же время отсутствие кадастровой оценки земельного участка фактически означает, что налог за землю под зданиями никто не платит. Это связано с тем, что согласно п. 1 ст. 390 НК РФ для исчисления земельного налога налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.
При этом независимо от того, завершена или нет кадастровая оценка земель на территории муниципальных образований, применение нормативной цены земли в качестве налоговой базы по налогу на землю недопустимо, так как все вопросы, касающиеся налоговой системы РФ, а также порядка установления, исчисления и уплаты налогов, в том числе и земельного, регулируются НК РФ и принятыми в соответствии с ним законами о конкретных налогах. Поэтому положения п. 13 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, которыми установлено, что если кадастровая стоимость земли не определена, то для целей налогообложения применяется нормативная цена земли, недействительны.
Показатель нормативной цены земли используется в целях регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ N 319. <7> Отметим, что в соответствии с данным Постановлением нормативная цена земли не должна превышать 75% от ее рыночной стоимости.
--------------------------------
<7> Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли".