Читать 1-ю часть

Часть 2.  Органы местного самоуправления и управляющая организация

В предыдущей части уже говорилось, что по действующим на территории Московской области порядком приемки в эксплуатацию после окончания строительства объектов недвижимости, установленным в ТСН  12-310-2000, орган, выдавший разрешение на строительство, назначает приемочную комиссию, в состав которой входит эксплуатирующая организация, а не саму эксплуатирующую организацию. Но ведь есть же случаи, когда такое назначение происходит.Вот, например, по информации пресс-центра ЗАО «СУ-155» в микрорайоне «Кутузовский» Одинцовского района «для начала заселения микрорайона и осуществления в нем эксплуатации в соответствии с действующим законодательством» Адмнистрацией района и застройщиком была назначена АТСЖ ДЭЗ.
Правда, потом в сообщении говориться, что «ЗАО "СУ-155", как компания-застройщик, призывает жителей микрорайона "Кутузовский" определиться с формой управления микрорайоном до августа 2006г», так как «без решения жителей, оформленного в прописанном в законе порядке, передача управления микрорайоном в какую бы то ни было организацию незаконна» в связи с чем «в данный момент ЗАО "СУ-155" и АТСЖ ДЭЗ принято решение по поводу вопроса об управлении микрорайоном действовать в юридическом порядке».
Поэтому из сообщения не очень понятно, в каком порядке раньше действовали ЗАО "СУ-155" и АТСЖ ДЭЗ, и законно ли было назначение АТСЖ ДЭЗ Администрацией Одинцовского района.
Но все-таки назначение было. А то, что из сообщения пресс-центра ЗАО "СУ-155" не ясно, законно ли назначено АТСЖ ДЭЗ, еще не значит, что его назначение действительно незаконно.
Так может быть, все-таки существуют какие-нибудь нормативные акты, в соответствии с которыми могло бы произойти такое назначение?
Может быть, и Администрация Красногорского района, по примеру Администрации Одинцовского района, вправе назначить не только приемочную комиссию, но и управляющую организацию для вводимых в эксплуатацию жилых домов?
Этим вопросам и посвящена часть 2 комментариев.

Согласно ст. 2 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" от 06.10.2003 N131-ФЗ органы местного самоуправления (ОМС) – это избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.В ст. 34 закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» установлено, что ОМС не входят в систему органов государственной власти (п. 2 ст. 34), структуру ОМС составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения (п. 1 ст. 34).В ст. 6 Устава Красногорского муниципального района определена следующая структура ОМС района:
- Представительным органом местного самоуправления в районе является Совет депутатов.
- Высшим выборным должностным лицом в системе местного самоуправления района является глава района, избираемый жителями района.
- Исполнительно-распорядительными постоянно действующими органами местного самоуправления являются: администрация района, комитет по управлению муниципальным имуществом района, финансовое управление района.
- Контрольным органом муниципального района – контрольное управление Красногорского муниципального района.
В составе Совета депутатов, администрации района, комитета по управлению муниципальным имуществом района и финансового управления района могут образовываться их структурные подразделения (комиссии, комитеты, отделы, службы и т.п.).
Т.е. и Глава Красногорского муниципального района, который утверждал акт ввода в эксплуатацию корпусов 11, 12Б, 13 1-го микрорайона, и Администрация района, и Совет депутатов являются органами местного самоуправления муниципального района.
Это следует учитывать гражданам, изучающим Уголовный кодекс Российской Федерации (особенно ст. 286 из главы 30 УК РФ ).

Перечень полномочий ОМС в области жилищных отношений дан  в ст. 14 ЖК РФ. Указаний о полномочиях ОМС определять порядок управления многоквартирным домом, помещения в котором находятся в частной собственности, в ст. 14 ЖК РФ не содержится.
В тоже время, данный в ст. 14 ЖК РФ перечень сформулирован как «открытый» (в п. 10 перечня указано, что в компетенцию ОМС в области жилищных отношений входят «иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ»).

В настоящее время не действует ни одного федерального закона или закона Московской области, в котором было бы указано, что ОМС вправе определять порядок управления многоквартирным домом, помещения в котором находятся в частной собственности.
Конституция Российской Федерации (ст. 72) относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и субъектов РФ и никаких указаний о полномочиях ОМС в области жилищных отношений не содержит. В Конституции (ст. 132) лишь предусматривается, что ОМС могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств.
В Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления" от 06.10.2003 N131-ФЗ тоже нет указаний о полномочиях ОМС определять порядок управления многоквартирными домами, находящимися в частной собственности.
ЖК РФ к полномочиям ОМС дополнительно относит:
1) установление нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения по договору социального найма (ст. 50 ЖК РФ);
2) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального жилищного фонда. (ст. 104 ЖК РФ);
3) установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, не принявших решения о выборе способа управления многоквартирным домом (ст. 156, 158 ЖК РФ);
4) определение порядка и условий предоставления компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан (ст. 160 ЖК РФ);
5) определение порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования (ст. 163 ЖК РФ). В этом случае управление многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
Однако, ст. 163 ЖК РФ не может распространяться на случай с многоквартирными домами в ПП. Строительство в ПП ведется на основании инвестиционного контракта от 20.11.2004, заключенного между Минмособстроем, Администрацией Красногорского р-на, ООО "РФСК", ОАО "Москапстрой", ООО "Снежный купол", ЗАО "МОИСК", зарегистрированного в Минмособлстрое 08.12.2004 за № 213/11-04. По условиям контракта  (п. 3.1. и Приложение) соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:
Администрации Красногорского р-на:
1. Инженерные сети и сооружения:
- водопровод
- канализация (напорная и самотечная)
- канализационные насосные станции (2 шт.)
- коммуникации наружного освещения.
2. Объекты соцкультбыта:
- школы (4 шт.), всего на 3300 учащихся
- детские дошкольные учреждения (5 шт.), всего на 960 мест
- пожарное депо
- поликлиника.
3. Улично-дорожная сеть.
ООО "Региональная финансово-строительная компания", ОАО "Москапстрой" и ЗАО "Московская областная инвестиционно-строительная компания" - 100% общей жилой и нежилой площади инвестиционного объекта.
Т.е. контракт не предусматривает передачу в муниципальную собственность каких-либо помещений в многоквартирных домах в жилой застройке в ПП.
Возможно, конечно, что в контракт были внесены изменения, и на сегодняшний день существуют помещения, которые подлежат передаче в муниципальную собственность по итогам реализации контракта.<1>
Однако, очевидно, что если изменения и были, то передаче в муниципальную собственность подлежат не все помещения.

В п. 4 ст. 161 ЖК РФ установлена обязанность ОМС в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Применение ст. 161 ЖК РФ было разъяснено в ст. 18 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12. 2004 N 189-ФЗ. В ней указывается, что ОМС в соответствии с положениями ст.  161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК РФ (т.е. до 01.03.2006)  не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Однако, ст. 161 ЖК РФ не может распространяться на жилые дома в ПП, по следующим основаниям.

Во-первых, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. (В Московской области, как уже говорилось выше, таким разрешением является утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию, который удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах).

Во-вторых, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию эти дома в вообще не являются многоквартирными жилыми домами, поскольку не признаны такими в установленном законом порядке.
Кроме того,  в соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда.
А на момент введения в действие ЖК РФ (01.03.2005) строительство жилых домов в ПП только началось, и соответственно, не могло быть никакого недвижимого имущества, в т.ч. помещений, и тем более его собственников. <2>

Возможно кто-то скажет: «А вот в Москве, например, действует Временное положение об организации управления многоквартирными домами в г. Москве, утвержденное ППМ от 17.01.2006 N 9-ПП .
В этом Временном положении определены особенности передачи в управление многоквартирных домов-новостроек, а также многоквартирных домов после реконструкции и модернизации (за исключением домов, построенных по городскому заказу).
В п. 3.1. Временного положения устанавливается,  что если лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме (далее - будущие собственники), после завершения строительства (модернизации, реконструкции) за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии не создано товарищество собственников жилья, то в целях обеспечения управления, содержания и ремонта многоквартирного дома префектура административного округа организует и не позднее чем за месяц до начала работы приемочной комиссии проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.Чем хуже органы государственной власти Московской области или ОМС Красногорского муниципального района? Может, они тоже приняли аналогичные нормативы?»
Возможно, что приняли. Возможно что, и нет.
Пока точно можно сказать только то, что в справочно-правовых системах таких нормативов не содержится.
Но даже если бы и существовали акты, сходные по содержанию с ППМ от 17.01.2006 N 9-ПП, принятые органами государственной власти Московской области или ОМС Красногорского муниципального района, то их применение было бы неправомерно из-за противоречия федеральному законодательству.
В п. 4 ст. 161 ЖК РФ указывается, что ОМС в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций установлен в Постановлении Правительства РФ от 06.02. 2006 N 75.
Пунктом 2 Постановления ОМС и органам государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга предписывается с 01.01.2007 проводить открытые конкурсы в соответствии с Правилами, утвержденными этим Постановлением.
А в п. 3 Правил определены случаи, когда проводится конкурс:
1) если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом
2) если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано,
Выше уже говорилось, что ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дома в вообще не являются многоквартирными жилыми домами, поскольку не признаны такими в установленном законом порядке.
Таким образом, указанный в ст. 161 ЖК РФ конкурс по отбору управляющих организаций не может проводиться для строящихся многоквартирных домов.
Его проведение возможно только для построенных многоквартирных домов.
Сказанное не значит, что ОМС в принципе никогда не может провести конкурс по подбору организации, которая будет управлять многоквартирным домом как объектом инвестиционной деятельности, и что с победителем такого конкурса не может быть заключен соответствующий гражданско-правовой договор.
Согласно п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.
При этом в п. 3 ст. 7 указанного закона установлено, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, а в п. 1 ст. 2 - что субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.
Таким образом, до момента передачи объекта инвестиционной деятельности заказчику на этот объект возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса.
Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Отсюда можно сделать 2 вывода.
Во-первых, если ОМС является участником инвестиционного процесса, то до момента передачи объекта инвестиционной деятельности заказчику он является сособственником объекта инвестиций и с согласия всех других участников инвестиционного процесса может осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиций, в т.ч. выбрать организацию, которая будет осуществлять управление этим объектом.
Во-вторых, хотя в ТСН «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области» (ТСН 12-310-2000) и определяет эксплуатирующую организацию как лицо, осуществляющее эксплуатацию дома по поручению собственника (инвестора), один инвестор не вправе без согласия других участников инвестиционного процесса дать такое поручение. Т.е. если, например, имеются несколько инвесторов строительства какого-либо объекта на территории Московской области, то одному из этих инвесторов достаточно поручить какой-нибудь организации осуществлять эксплуатацию построенного дома, чтобы был соблюден установленный в ТСН 12-310-2000 порядок приемки законченного строительством дома. Но этого не достаточно, чтобы соблюсти требования федерального законодательства об инвестиционной деятельности.
Выше уже говорилось, что Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" допускает совмещение субъектами инвестиционной деятельности функции двух или нескольких его участников (п. 2 ст. 6). Таким образом, теоретически возможна ситуация, когда ОМС совместит в одном лице все функции участников инвестиционного процесса и будет являться единственным его участником. В такой ситуации ОМС действительно будет вправе самостоятельно, без согласования с какими-либо другими лицами осуществить права собственника инвестиционного объекта.
Но в ситуации с объектами, построенными и строящимися в ПП, участников инвестиционного процесса несколько и Администрация Красногорского р-на их функции не совмещает. Соответственно, без согласия других участников инвестиционного процесса Администрация выбрать или назначить организацию, которая будет управлять объектами инвестиций, не вправе.

-----------------------
<1> Тут надо совершенно серьезно отметить, что если такие изменения вносились, то произошло это, скорей всего, не раньше исторической встречи Администрации Красногорского района с инициативной группой будущих жильцов жилой застройки в ПП. Встреча состоялась 17.05.2006.
На встрече Администрация Красногорского района рассказывала участникам ИГ о своем бесправии и объясняла, что ничем не может помочь будущим новоселам, т.к. по итогам реализации инвестиционного контракта не получает никаких помещений в жилых домах в ПП.
Из отчета ИГ о встрече с КРА от 17.05.2006 : «8. Взаимодействие с властями: в нашей ситуации помочь нам не могут ни власти МО, ни Красногорска, ввиду того, что ни одна из них не является стороной инвестиционного контракта. То есть властям не достается не одной квартиры из строящихся в нашем микрорайоне. После прохождения ГК, к властям Красногорска отходят дороги, детские сады, школы, и, возможно, поликлиники. Все остальное будет находиться в коммерческой эксплуатации. Если бы, власти Красногорска получали 50% квартир, то наш район был бы признан муниципальным и власти могли бы помочь обращающимся к ней за помощью. А так, к сожалению, власти не могут оказывать давления на наших застройщиков.»

<2> Если кто-то думает, что дома были, а их строительство было к 01.03.2005 уже закончено, (например, кому-то померещилось, что еще в 2004 году был построен корпус 13), то он глубоко ошибается. Самые ранние разрешения на строительство  жилых домов в ПП были выданы Администрацией Красногорского района ЗАО «ТУКС-4» 20.01.2005. И поскольку в соответствии с действующим законодательством до получения разрешения на строительство приступать к строительству нельзя, застройщики никак не могли начать стройку ранее этой даты. Построить же хотя бы панельный многоэтажный дом за 3 месяца технологически невозможно.


Читать 3-ю часть