Часть 1. Законная схема вхождения управляющей организации в процесс управления многоквартирным домом-новостройкой

Пришла к будущим новоселам домов-новостроек в Павшинской пойме ООО «Управляющая компания Павшино», и говорит: "Я буду управлять Вашими многоквартирными домами. Подпишите документы, оплатите вперед мои услуги, а то ключи не дам". Правомерны ли требования ООО?

С 01.03.2005 вступил в действие новый ЖК РФ. С этим событием застройщики утратили право привлекать управляющую организацию. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ договор с управляющей организацией могут заключить:
- собственники помещений в многоквартирном доме;
- органы управления ТСЖ;
- органы управления ЖСК;
- органы управления иного специализированного потребительского кооператива.
Из содержания п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ следует, что в случае заключения ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией способ управления, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, не изменяется.
Право будущих собственников заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом ЖК РФ не предусматривает. Точно также, не предусматривает ЖК РФ для будущих собственников право выбора таких способов управления как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме и управление управляющей организацией.Единственное, что вправе сделать будущие собственники – это создать ТСЖ, органы управления которого будут вправе заключить договор с управляющей организацией.

Некоторые юристы утверждают, что c вступлением в действие ЖК РФ застройщики утратили не только право привлекать управляющую организацию, но и создавать ТСЖ, что не совсем точно.

Действительно, согласно ст. 139, 161 ЖК РФ правом создать ТСЖ обладают только собственники или будущие собственники помещений в жилом доме.
Может ли застройщик являться будущим собственником помещений в жилом доме?

ЖК РФ не содержит указаний, кого следует считать будущим собственником помещений. <1>
Вполне возможно, что органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, и суды будут признавать будущим собственником, правомочным создать ТСЖ в строящемся доме, и застройщика, который в соответствии с п. 6 ст. 2 в Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" совмещает функции застройщика, инвестора и пользователя инвестиционного объекта.

П. 1 ст. 139 ЖК РФ, предусматривающий право будущих собственников создать ТСЖ, сформулирован следующим образом: «в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.».Буквальное толкование данной нормы приводит к выводу, что в построенном многоквартирном доме будущие собственники ТСЖ создать уже не могут.
√   Когда заканчивается строительство?
Согласно п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В п.12 Градостроительного кодекса указано, что форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ. Правительством РФ 24.11.2005г. было принято Постановление № 698, утверждающее форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 28.11.2005. Однако, в настоящее время ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, так и не производится.
Дело в том, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 24.11.2005 № 698 содержится предписание Министерству регионального развития РФ по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору утвердить в 3-месячный срок инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство и инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. До настоящего времени такая инструкция еще не утверждена.
Поэтому большинство региональных органов исполнительной власти  считают, что в соответствии со ст.8 ФЗ РФ «О введении в действие градостроительного кодекса РФ» до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.<2>
В Московской области Главное управление госархстройнадзора МО приняло распоряжение от 03.05.2006 № 08, в котором предписывается в связи с задержкой разработки и утверждения инструкции о порядке заполнения форм разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию всем участникам инвестиционного процесса, должностным лицам органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, до утверждения инструкции о порядке их заполнения руководствоваться действующей формой разрешения на строительство и действующим регламентом приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области.
На территории Московской области единый порядок приемки в эксплуатацию после окончания строительства объектов недвижимости установлен в ТСН «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области» (ТСН 12-310-2000).
ТСН предусматривают ввод в эксплуатацию объектов недвижимости актами государственной приемочной комиссии. В состав комиссии по приемке в эксплуатацию объекта недвижимости на территории Московской области в обязательном порядке включаются представители заказчика (застройщика), подрядчика, проектной организации, эксплуатирующей организации, органа исполнительной власти или самоуправления (по его решению) и органов государственного надзора, которым подконтролен принимаемый объект, в соответствии с Приложением 1 к ТСН (п. 6.6. ТСН).
Назначает комиссию орган, выдавший разрешение на строительство объекта. Этот же орган утверждает подписанный комиссией акт приемки. (п. 6.1., 6.13. ТСН). Объект, по которому акт не утвержден, считается не принятым и по нему назначается повторная приемка.
Согласно п. 6.15 ТСН утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах.
Под эксплуатирующей организацией (пользователем объекта) в ТСН понимается юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Таким образом, орган, выдавший разрешение на строительство, назначает комиссию, в состав которой входит эксплуатирующая органиация, а не саму эксплуатирующую организацию.
Соответственно, в настоящее время инвестору строительства на территории Московской области достаточно поручить какому-нибудь юридическому лицу осуществлять эксплуатацию построенного дома, чтобы соблюсти установленный в ТСН порядок приемки законченного строительством дома.
Возможно, это и произошло при вводе в эксплуатацию корпусов 11, 12Б и 13 1-го микрорайона, и поэтому в постановлениях Администрации Красногорского р-на об утверждении актов приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию этих домов фигурируют ООО «РФСК» - застройщик строительства и ООО «Управляющая компания Павшино».
Однако, если в сдаваемом в эксплуатацию доме не было сформировано ТСЖ, то после приемки дома в эксплуатацию заключить договор на управление многоквартирным домом такая организация не сможет по причинам, перечисленным выше (отсутствие субъекта, с которым заключение управления многоквартирным домом было бы правомерно).


Таким образом, наиболее безупречной с правовой точки зрения будет следующая схема вхождения управляющей организации (УК) в управление многоквартирным домом-новостройкой.

1. До ввода дома в эксплуатацию (в настоящее время – до подписания актов ГК, а после утверждения Министерством регионального развития РФ
инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию– до получения такого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) будущие собственники создают ТСЖ.
2. Дом вводится в эксплуатацию. ТСЖ участвует в приемке дома как эксплуатирующая организация.
3. После ввода дома в эксплуатацию ТСЖ заключает с УК договор на управление домом.

Очевидно, что если застройщики/инвесторы не создали ТСЖ перед сдачей в эксплуатацию корпусов 11, 12Б и 13 1-го микрорайона, то они допустили серьезную ошибку, из-за которой ООО «Управляющая компания «Павшино» не может теперь вступить в управление этими домами так, как это предусмотрено в ЖК РФ.  Граждане - будущие собственники квартир не могут подписать с ООО «Управляющая компания «Павшино» договоры на управление многоквартирными домами, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ, а органы управления ТСЖ, которые могли бы это сделать, отсутствуют.

Если же застройщики/инвесторы все-таки создали ТСЖ (исключать такое тоже нельзя, ведь в пакете документов присутствует заявление о вступлении в ТСЖ и доверенность на представление интересов будущего собственника на общем собрании ТСЖ ), то действия ООО «Управляющая компания «Павшино», по меньшей мере, нелогичны.
Вместо того, чтобы заключить один договор на управление многоквартирным домом с надлежащим субъектом - органом управления ТСЖ, 
ООО «Управляющая компания «Павшино» пытается заключить с будущими собственниками квартир множество договоров, которые никак нельзя квалифицировать как договоры на управление многоквартирным домом.

Точных данных о том, что ТСЖ  был создан, документы, которые предлагает подписать новоселам ООО "Управляющая компания "Павшино", не содержат. В заявлении о вступлении в ТСЖ и доверенности на представление интересов будущего собственника на общем собрании ТСЖ пока не указано даже название товарищества.

И хотя для квалификации и правовой оценки предлагаемого для подписания договора на управление многоквартирным домом наличие или отсутствие ТСЖ роли не играет, будущим новоселам все-таки имеет смысл выяснить вопрос, был или нет создан ТСЖ, и если создан - то каково содержание его учредительных документов, а если нет - то на какой стадии находится процесс создания.

Нужно это хотя бы для того, чтобы понять, какие обязательства принимает на себя новосел, подписываясь под словами заявления:
"Прошу принять меня в члены Товарищества собственников жилья «____________________».
С Уставом ТСЖ «__________________» ознакомлен (-а), обязуюсь исполнять его требования."

----------------------------
Примечания
----------------------------
<1>Комментаторы ЖК РФ отмечают, что «для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Установление принадлежности того или иного лица к данному кругу возможно только при наличии соответствующих фактов, имеющих юридическое значение. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества… Вместе с тем… в ч. 1 комментируемой статьи приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, ч. 1 комментируемой статьи прямо указывает на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будет принадлежать, что исключает, учитывая указанную часть комментируемой статьи, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.»

<2>Верна ли описанная точка зрения – вопрос дискуссионный. В некоторых городах России (Томск, Новосибирск, Санкт-Петербург) положения ст. 55 градостроительного кодекса уже применяются. Например, в г. Санкт-Петербурге Распоряжением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2006 N 58-р "О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" был утвержден Регламент рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, действующий до утверждения в установленном порядке Правительством РФ инструкции по заполнению формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Читать 2-ю часть 

{phpbb_discuss:Эксплуатация и управление районом}