Здесь приведены основные замечания, которые сформулированы силами ИГ к документам, которые предложены к подписанию УК Павшино. В настоящий момент замечания переданы в УК Павшино для рассмотрения. ИГ считает, что до окончания обсуждения данных замечаний, подписание документов не своевременно.

 

Ко всем документам:

1. Наличие у Антонова доверенности, на основании которой он подписывает все документы, кроме договора. Считаем необходимым внести её (копию) в список документов, который предоставляется будущим собственникам для наличия полного пакета документов, в случае невозможности включения предоставить членам ИГ копию доверенности.

2. На основании каких нормативно-правовых документов УК осуществляет свои полномочия по передачи нам квартир по Актам передачи жилых помещений.?

3. Ссылка на иные действия и услуги. Следует точно конкретизировать и расписать все возможные услуги и иные виды сборов денег, а данную расшифровку включить во все документы. Это позволяет говорить о прозрачности и открытости УК перед жителями, а также соответствует нормам ЖК РФ.

В соответствии с пп.2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием, которое обязательно должно быть указано в договоре является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

При не указании конкретного перечня услуг в договоре, он на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ будет считаться не заключенным.

4. Из документов выданных на ознакомление нет ясности о применяемых тарифах, политике тарифо-образования, её индексации, закрепления тарифов на определенный промежуток времени. Необходимо закрепить документально данные вопросы, для получения ясности картины по данному вопросу.

В соответствии с пп.3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием, которое обязательно должно быть указано в договоре является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Без указания этого в Договоре, он будет считаться не заключенным, т.к. не Сторонами не согласованы существенные условия.

Доверенность:

Широкий круг полномочий (п. 4.1 договора подтверждает намерение изменять тарифы на основании собрания участников ТСЖ), право передоверия 3-м лицам, максимальный срок действия - 3 года.

Является ли подписание данной доверенности обязательным для получения ключей от квартиры.

1. Возможно ли:

- оформление доверенности на членов ИГ, либо

- ограничение полномочий (после слов "с правом голосования по всем вопросам повестки дня" дополнить следующее: кроме вопросов по изменению размера платы за жилое помещение, изменению тарифов за услуги ТСЖ, инвестированию в общее имущество, выбору управляющей компании, решению вопросов по капитальному ремонту),

- исключить полномочия по передоверию третьим лицам,

- сократить срок действия до 1 года.

 

Договор на управление:

Общее:

- Договором не предусмотрена ответственность УК за действия третьих лиц. В связи с тем, что УК осуществляет посредническую деятельность между приобретателями квартир и третьими лицами, то ответственности за не предоставление оплаченных услуг УК не несет.. Т.о. УК не гарантирует бесперебойное и качественное предоставление всех услуг. Норм о гарантированном предоставлении услуг договором не предусмотрено.

- Договором не предусмотрены полномочия собственников запрашивать и получать информацию о деятельности УК и расходованию денежных средств. Соответственно нет обязанности УК предоставлять эти сведения. Противоречие ЖК РФ. На основании пп. 4 п.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Противоречие законодательству:

- в Договоре не указано на какой именно дом распространяется его действие.

Условие о составе общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома на основании пп.1 п. 3 ст.162 ЖК являются существенными и должны быть обязательно включены в договор.

Поэтому, предлагаем внести изменения в Договор с уточнением данной информации, а именно фразу «Настоящий договор заключен с целью управления многоквартирным домом....» заменить на «Настоящий договор заключен с целью управления многоквартирным домом, расположенным по строительному адресу: __________________________________________ » далее по тексту.

- п. 3.3.19 противоречит законодательству, т.к. при не заключении покупателем квартиры договора с УК будет считаться, что собственник не обеспечил заключение договоров с УК. Данная норма может быть квалифицирована как понуждение к заключению договора, что запрещено п. 1 ст. 421 ГК РФ.

- п. 3.4.1 на каком основании ограничиваются права будущего собственника владеть, пользоваться и распоряжаться результатом инвестиционной деятельности, переданном по акту передачи?.

- п. 6.1 - не определен срок истечения действия договора. Это противоречит п. 5 ст. 162 Жилищного кодекса, согласно которому договор управления многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее, чем 1 год и не более, чем 5 лет. В этой связи договор может быть признан не заключенным или не действительным, что может повлечь риски по обслуживанию дома и проблематичности возврата уплаченных ранее денежных средств.

- п. 6.2 - о передачи будущим собственником полномочий по управлению домом не с момента заключения договора, а с момента ГК. Данный пункт противоречит п. 3 ст. 161 и п. 7 ст. 162 ЖК РФ, согласно которым передача полномочий управляющей компании возможна только по результатам общего собрания и УК вправе приступить к управлению в течение 30 дней со дня подписания договора, а не проведения ГК.

- п. 8.2 - о конфиденциальности договора. Договор не может быть конфиденциальным, т.к. для оплаты услуг по данному договору и оказания услуг обязательно будут привлечены третьи лица, что повлечет нарушение данного пункта. Также информация может быть раскрыта по требованию компетентных органов.

II. Условия, которые следует изменять или дополнять:

- п.3.2.10 в соответствии с ЖК дополнить тем, что производится возмещение только тех убытков, которые непосредственно связаны с управлением домом, указанным в договоре.

- во всем договоре есть пункты на право совершение УК иных действий и оказание иных услуг. Необходимо конкретизировать каждое из действий и каждую из услуг.

- п. 3.3.10 гласит о том, что до оформления права собственности на квартиру в ней ремонт делать нельзя! В пункте следует указать, что он распространяет свое действие только на случаи, если не оформлено обязательство о проведении ремонтно-строительных работ.

- п. 4.5 остается незаполненным размер единовременного взноса? Значит его можно заполнить кем угодно и когда угодно. Необходимо прописать мотивы появления данного взноса, а также отчетности по расходованию данных средств (предоставление отчетных документов).

III. Вопросы по договору, требующие уточнения:

- п. 2.1.18 - для чего необходимы копии правоустанавливающих документов на квартиру и копии документов, подтверждающих право проживания в помещении не собственников?

- п. 2.1.23 и иные пункты договора указывают на право совершение УК иных действий и оказание иных услуг. Что под этим понимается? Необходимо четкое прописание всех позиций по данным вопросам.

- п. 3.2.9 - что понимается под инвестированием средств в Общее имущество с их последующим возмещением собственниками, если помимо этого договором предусмотрены услуги по ремонту?

- п. 3.3.9 - что понимается под высокой мощностью? Указать в договоре для отсутствия споров.

- п. 4.6, 4.7 - на каком основании обязанность по уплате возникает у будущего собственника с момента ГК, а не заключения договора?

 

Акт о передаче ключей

- п.4 - указать, что направляется письменное уведомление, т.к. будущий собственник не сможет узнать о дате установления УК факта перепланировки и не сможет точно определить срок, в течение которого следует привести Помещение в прежнее состояние.

- п. 6 - оплата с момента ГК??? На каком основании?

Акт о приемке жилого помещения

- есть ли полномочия у УК на совершение этих действий? (конкретизировать на основании каких нормативно-правовых документах свершаются действия)?

- более четко конкретизировать передаваемое жилое помещение.

- не предусмотрена графа для указания сроков устранения недостатков. Т.о. течение этого срока не ограничено.

Обязательство о проведении ремонта

- п. 9 какой государственный орган уполномочил УК проводить аккредитацию? Что понимается УК под аккредитацией? Законодательством не предусмотрена необходимость и обязанность прохождения организацией, осуществляющей ремонт, аккредитации и лицензирования. При отсутствии полномочий у УК на осуществление таких действий данный пункт будет не действительным.

- п. 8 свидетельствует о том, что в обязательном порядке до оформления права собственности всем необходимо заключить договоры с УК на выполнение работ по замене отопительных приборов! Назревает вопрос, что имело в виду УК: что находящиеся в квартире приборы не пригодны? Или имелось в виду, что такие работы осуществляются при желании приобретателей квартир? Следует уточнить.

- п. 12 зачем оформляется Акт ввода квартиры в эксплуатацию?

- п. 13 указана обязанность собственника по оплате прочих, не конкретизированных услуг. (необходимо расписать данный пункт более детальней).

- п. 15 на каком основании решено, что квартира является собственностью Инвестора по гос. контракту? Тогда и бремя содержания имущества должен нести собственник. Данный пункт не подходит для всех приобретателей квартир, т.к. использованы разные договора.

Акт о разграничении ответственности.

- п.4 необходима четкая и понятная для всех прорисовка зон ответственности, тем более что разумно было бы предложит более простую схему, все что до входа в квартирный щит-УК, после щита-собственника квартиры, при этом УК целесообразно сложную и непростую систему разграничений провести с поставщиком электроэнергии, так как поставщики, как правило принимают на свой Баланс и электросчетчики.

- п. 12 не понятно где чья часть.

Заявление на обеспечение содержания и ремонта.

Не указан размер оплаты и точная характеристика услуг. Требуется внести полный спектр услуг и их оплаты.

Технические условия:

П. 1. 2 о времени проведения ремонта. Пункт 2 справедлив только для случаев, если в доме уже кто-либо проживает.

{phpbb_discuss:Официальная информация}