Когда компания решает строить торговый центр, завод, склад или иной объект недвижимости, для начала ей необходимо решить земельный вопрос. Нужно понять, в каких случаях возможна лишь аренда земельного участка, а в каких – получение прав собственности на него. Не менее важно знать, как оформить эти права, взаимодействуя с госорганами.

Особенностям землепользования был посвящен семинар, который организовал Международный центр финансово-экономического развития. О том, как получить право на земельный участок при строительстве в городах, рассказал Максим Попов, старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».

Итак, существует два способа получить право на землю: с предварительным согласованием места размещения объекта и без него. Земельный кодекс четко определяет, в каких случаях это согласование не требуется (п. 11 ст. 30). Не требуется оно, например, в том случае, если в отношении интересующего компанию участка утверждены градостроительная документация о застройке и правила землепользования и застройки. В большинстве случаев предварительное согласование необходимо. Г-н Попов не случайно начал свое выступление с этого момента. Дело в том, что от того, к какой из этих двух категорий относится участок, зависит процедура получения прав на него.

(Объект может быть признан самовольной постройкой, если он возведен с нарушением строительных норм. Но даже в этом случае застройщик может получить право собственности на него. – Прим. ред.)

Первый способ

Сначала речь пойдет о той ситуации, когда предварительное согласование места размещения объекта необходимо. Тогда процедура будет включать пять основных этапов.

Первый – выбор участка. Предположим, руководитель компании нашел площадку для потенциального строительства объекта. Он должен обратиться в орган, который распоряжается этим земельным участком (например, местную администрацию или территориальный орган Росимущества) с заявлением о выборе участка. Допустим: «Прошу вас выбрать земельный участок для размещения торгового центра...». Типовой формы такого заявления нет. О его примерном содержании говорится в пункте 1 статьи 31 Земельного кодекса. Г-н Попов посоветовал приложить к заявлению приблизительные проекты и другую информацию о том, что фирма планирует строить.

Даже если землей распоряжается субъект Федерации или Российская Федерация, решение о выборе участка принимает орган местного самоуправления (ОМС). При этом он берет на себя тройную задачу. Во-первых, направляет заявления в различные согласующие органы (в пожарную инспекцию, санэпиднадзор и т. п.), чтобы получить от них подтверждение того, что участок соответствует санитарным, пожарным и другим нормам.

Во-вторых, ОМС информирует местное население о намерении компании построить объект (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Это важный момент. Суть его заключается в том, чтобы еще до принятия решения о предоставлении участка граждане были ознакомлены с планами по строительству и могли высказать свои сомнения и возражения ОМС. По большому счету они никак не могут повлиять на строительство, если это требование выполнено. Решение же о строительстве все равно принимает ОМС. Однако, если не проинформировать население, есть вероятность судебных разбирательств. Подчеркивая значимость этого требования, г-н Попов привел в пример постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 октября 2003 г. по делу № А43-3688. Местная администрация предоставила компании участок, но впоследствии отменила свое решение. Мотивировала она это тем, что местные жители не были проинформированы о строительстве. Компания подала иск, но суд его не удовлетворил.

Таким образом, компания должна проследить за тем, чтобы требование об информировании было выполнено. Сведения о строительстве должны быть размещены в официальном издании ОМС. Г-н Попов посоветовал, во избежание возможных проблем с судами, не скупиться на информацию и указывать целевое назначение будущего объекта, его адрес, площадь земельного участка и другие данные.

И наконец, в-третьих, на этой стадии ОМС информирует правообладателей выбранного земельного участка о том, что он может быть изъят или выкуплен для государственных или муниципальных нужд и предоставлен под строительство (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Следует отметить, что в настоящее время возможностей изъять участки у юридических лиц и граждан для их дальнейшего предоставления заявителю гораздо меньше. Теперь заявителю (то есть компании, планирующей строительство), как правило, нужно самому договариваться с правообладателями о том, чтобы приобрести у них участки.

Далее ОМС оформляет акт выбора земельного участка. Если он также является органом, уполномоченным на распоряжение участками, то он и утверждает его. Если же распорядителем является субъект Федерации или Российская Федерация, то ОМС передает акт на подтверждение в соответствующий орган.

Второй этап – это формирование земельного участка (подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). На этой стадии компания договаривается с представителями землеустроительной организации о том, чтобы они провели работы по межеванию участка, определили его границы. В результате компании выдают акт с описанием участка.

На третьем этапе компания, имея предварительное согласование места размещения объекта и описание земельного участка, обращается в местную земельную кадастровую палату. На основе этих документов участку присваивают кадастровый номер и выдают его кадастровый план.

На четвертом этапе фирма обращается в уполномоченный орган власти с заявлением о предоставлении земельного участка. К нему она прикладывает кадастровый план участка. Орган власти при этом принимает решение о предоставлении участка в аренду. Возможно также бессрочное пользование, но обладать этим правом могут лишь отдельные госучреждения. Получить участок в собственность при такой процедуре невозможно. И наконец, пятая стадия – это договор аренды.

Второй способ

Затем г-н Попов рассмотрел ситуацию, когда предварительно согласовывать место размещения объекта не нужно.

В этом случае, как было сказано выше, местные органы власти утвердили документацию о застройке, а также правила землепользования и застройки. То есть границы земельных участков, плотность и параметры застройки определены, участкам присвоены кадастровые номера и т. п. Поэтому в такой ситуации компания затратит гораздо меньше времени на приобретение прав на землю.

Орган власти, распоряжающийся землей, сам выступает с инициативой предоставить тот или иной участок и объявляет публичные торги (п. 2 ст. 30, ст. 38 ЗК РФ). Причем на торгах участки могут предлагаться и в собственность, и в аренду.

Г-н Попов отметил, что участок при такой процедуре может быть передан в аренду и без торгов. Это допускается в том случае, когда распорядитель земли предварительно сообщил, что предлагает его, но заявка на него поступила только одна.

Таким образом, предоставление участков с предварительным согласованием мест размещения объекта и без него – две абсолютно разные процедуры. Различия, по мнению г-на Попова, разумны и справедливы. С одной стороны, власти затратили немалые средства на разработку документации о застройке, а также правил землепользования и застройки.

Теперь они имеют возможность возместить эти расходы путем проведения торгов. С другой стороны, компания «нашла» участок, затратила время и средства, чтобы выбрать его, сформировать и предварительно согласовать размещение объекта. Теперь она имеет полное право на то, чтобы участок был предоставлен ей и никому иному.

Процедуры предоставления земельных участков для строительства

 С предварительным согласованием места размещения объекта Без предварительного согласования места размещения объекта
 Муниципалитет по заявлению компании выбирает земельный участок. Затем получает предварительное согласование места размещения объекта -
Компания организует работы по формированию участкаУполномоченное ведомство организует работы по формированию участков
Кадастровая палата присваивает кадастровый номер земельному участкуКадастровая палата присваивает кадастровый номер земельному участку
Распорядитель земли принимает решение предоставить компании участок для строительства (ст. 32 ЗК РФ)Распорядитель земли проводит торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды (ст. 38 ЗК РФ)
Компания подписывает с распорядителем земельного участка договор арендыРаспорядитель подписывает протокол о результатах торгов и соответствующий договор

 
Наталья Ростова, эксперт «Консультанта»

(c) berator.ru